Guía para la construcción de una entreplanta: la legislación nacional y autonómica vigente. Altura mínima, requisitos a respetar, uso de la sala, permisos a solicitar. Cómo proceder. Cómo curar el abuso.
La construcción de un entrepiso en un apartamento es una operación sujeta al cumplimiento de la legislación nacional . Elección apreciada por muchos, ya que permite tener un espacio extra en la casa, antes de pasar a la fase de diseño y construcción, es fundamental conocer las leyes que rigen la obra.
Dado que se trata de obras de mampostería que amplían el volumen y el espacio habitable , existen reglas claras y precisas que indican los diferentes factores a respetar. Veamos cuáles son y cómo proceder en caso de abuso de edificios.
Altura mínima del entrepiso
El entrepiso debe tener una altura mínima al techo : para conocer el valor es necesario consultar la normativa municipal de edificación . Si este último no indica nada al respecto, se lee la ley nacional.
La disposición nacional , o el Decreto Ministerial de 5 de julio de 1975, establece que:
- la altura mínima del entrepiso habitable no debe ser inferior a 2,70 metros
- la altura mínima de las habitaciones no habitables (baños, pasillos, armarios, etc.) no debe ser inferior a 2,40 metros
El Reglamento Municipal de Edificación añade más normas sobre el tema, a saber, el respeto de una altura mínima de 2,10-2,20 m tanto para el espacio debajo del entrepiso como para la altura del entrepiso .
De esta manera, es imposible crear un entrepiso cuando se encuentra en una habitación con una altura total de menos de 440-450 cm.
Entresuelo: otros requisitos necesarios
La legislación a respetar para la construcción de un entrepiso habitable exige el cumplimiento de otros parámetros obligatorios , a saber:
- porción del área a abatir : es igual a 1/3 de la superficie disponible; sólo cuando las alturas de la habitación, por debajo y por encima, superen los 2,20 metros en total, se podrá cubrir el 50% del área disponible;
- conformación : si deben cerrarse o dejarse expuestos a la habitación donde se construye el entrepiso;
- área de la ventana : generalmente fijada en no más de 1/8 de la superficie total del entrepiso;
- altura del parapeto : si el entrepiso da al resto de la habitación, no puede ser inferior a 1,10 metros.
Altura mínima del entrepiso: excepciones
La norma sobre la altura mínima del entrepiso prevé algunos casos específicos.
Hay situaciones en las que son posibles variaciones. Este es el caso de la región de Lombardía, que indica algunos detalles, a saber:
- las viviendas por debajo de los 600 metros sobre el nivel del mar requieren que la altura media del entrepiso sea de 2,40 metros
- las viviendas que se encuentran a más de 600 metros sobre el nivel del mar requieren una altura mínima de 2,10 metros
En cuanto a otros lugares, es mejor consultar la regulación de su región para no cometer errores y / o abusos.
Construcción de un entrepiso: procedimiento
Cuando existan las condiciones mínimas para poder tener el entrepiso en la vivienda, los pasos a seguir son:
- confiar en un profesional, es decir, un arquitecto, ingeniero o topógrafo que, después de tomar las medidas, redactará el proyecto
- Presentar el proyecto a la Oficina Técnica del Municipio y esperar el permiso.
- depositar el permiso obtenido de la Municipalidad con el administrador del condominio (obviamente no es necesario si es una casa independiente)
- empezar el trabajo
- al final, envíe los documentos pertinentes al Registro de la Propiedad para la actualización de los mapas
Para aquellos que deseen obtener algunas ideas, recomendamos leer el artículo: Construcción de un entrepiso.
Mezzanine abusivo: cómo curar
Un error grave y que no debe cometerse de ninguna manera es proceder con la compra de una propiedad con entrepiso construido sin permiso . De hecho, se encuentra con casas cuyo mapa depositado en el catastro no se corresponde con la situación real.
Desafortunadamente, hay varios casos de entrepisos construidos sin permiso y por lo tanto 100% abusivos. En este caso, el consejo es verificar cuidadosamente la correspondencia entre los mapas y las condiciones reales del apartamento . Es deber del vendedor de la propiedad asegurarse de que no haya abusos en la construcción y solo este último está obligado a proceder con una amnistía.
Además, es bueno recordar que el entrepiso no autorizado , independientemente del período en el que fue construido, debe cumplir con la normativa vigente sobre altura mínima y disposiciones regionales.
En caso de incumplimiento de las normas, el entrepiso no se podrá remediar y será demolido.
Construir un entrepiso sin permiso: cómo hacerlo
Se permite la construcción de un entrepiso sin permiso , según sanciona la sentencia 985/2021 del Consejo de Estado que indica los métodos precisos para realizar los trabajos dentro de la vivienda sin necesidad de pasar por papeles sellados y oficinas municipales.
Como se establece en la sentencia, el requisito indispensable es el uso del entrepiso , no tanto los materiales y dimensiones del mismo.
Sin embargo, antes de pasar de las palabras a los hechos, es mejor explicar que el Consejo de Estado precisa y aclara que la legislación de edificación en entreplantas no es unívoca: por tanto, el caso concreto debe evaluarse en cualquier caso.
De hecho, el permiso de construcción debe solicitarse al municipio de residencia cada vez que se pretenda aumentar la superficie de la propiedad de manera considerable.
Por lo tanto, proceder con la construcción de un entrepiso implica cambios estructurales en el apartamento. Sin embargo, según los jueces del Consejo de Estado, en el caso específico del entrepiso no es un requisito suficiente.
La Sentencia 985/2021 aclara que, si el entrepiso se construye para ser un cuarto de almacenamiento , con pequeñas dimensiones y sin realizar cambios estructurales al edificio , no se requiere que el ciudadano solicite al Municipio la autorización correspondiente .
De esta forma, la obra se considera como si se tratara de una restauración o rehabilitación del edificio.
Si por el contrario la construcción determina un local transitable , de uso residencial, entonces el hecho de no haber solicitado previamente la autorización determina el derribo .