Compra de vivienda con hipoteca. Tipo de hipotecas existentes: voluntarias, judiciales y legales. Cómo protegerse cuando resulta que la casa está hipotecada. Diferencia entre antes y después del compromiso, después de la escritura. Riesgos de la compra.
Comprar una casa , después de haber recorrido varias agencias inmobiliarias y visto decenas de departamentos, es una operación que requiere una cuidadosa evaluación, sin descuidar ningún detalle.
Haber encontrado la vivienda deseada pero descubrir que la vivienda tiene una hipoteca se convierte en un grave problema a afrontar.
Compra de vivienda con hipoteca: tipo de hipoteca
En primer lugar, es necesario identificar las situaciones en las que la propiedad puede verse gravada por la hipoteca.
Voluntario
Este es el caso tradicional de una hipoteca que se firma en el momento de la concesión del préstamo por parte del banco.
De esta forma el banco, una vez abonado el importe, puede reclamar el inmueble en caso de impago de al menos 18 cuotas hipotecarias mensuales.
Judicial
La hipoteca judicial puede existir como consecuencia de una sentencia que obligue al condenado a garantizar con la propiedad el pago de la deuda por la que fue condenado, como en el caso de separación entre cónyuges.
Legal
Está registrado por el vendedor de un bien mueble o inmueble que no ha recibido el pago prometido por el comprador; también puede ser registrado por el Estado cuando tiene que percibir sumas, por ejemplo, impuestos impagos.
Comprar una casa con hipoteca: cómo protegerse
El momento en el que te das cuenta de la vivienda agobiada por una hipoteca hace que las operaciones a intervenir para proteger la posible inversión sean muy diferentes.
Antes del compromiso
Al descubrir antes de la firma del contrato de compraventa que la propiedad está gravada con una hipoteca, sin haber recibido una comunicación periódica del vendedor, el comprador puede solicitar una indemnización por daños solo si las negociaciones se encuentran en un estado avanzado y ya se han descartado soluciones alternativas.
Según el código civil, las partes, para celebrar un trato, deben comportarse de buena fe informando a la otra parte de todas las posibles causas que podrían invalidar el contrato. En cualquier caso, debe probarse que el daño está indemnizado.
Después del compromiso y antes de la escritura
En la fase intermedia de la compra, el comprador puede solicitar a la inmobiliaria una indemnización por los daños , en caso de intermediación, ya que es tarea del agente inmobiliario comprobar que la propiedad está libre de restricciones y cargas.
Entonces, puede liberarse de la obligación de compra solicitando la devolución de la suma pagada en el compromiso.
O , alternativamente, solicitar una rebaja en el precio final de compra , con posible suspensión del pago del importe residual.
Para salvar la venta, el vendedor puede decidir comprometerse a cancelar la hipoteca existente en un plazo determinado, generalmente antes de la escritura.
Después de la escritura
Si el descubrimiento de la hipoteca solo después de haber realizado la venta, existe la posibilidad de solicitar una indemnización por el daño también al notario , ya que es su deber realizar todos los controles necesarios sobre la propiedad en cuestión.
Se hace una excepción si el comprador ha eximido expresamente al profesional de realizar las comprobaciones correspondientes.
El notario podrá ser condenado por el juez a cancelar la hipoteca , con el consiguiente pago de la suma necesaria y la realización de los trámites necesarios.
En cuanto al comprador, las posibles alternativas son:
- solicitar la rescisión del contrato, con devolución de cualquier precio pagado y compensación por daños; en cambio, no puede pedir que se ponga fin a la venta si conocía la hipoteca;
- mantener la propiedad del activo, solicitando la devolución total o parcial del precio pagado;
- suspender el pago del precio residual.
Compra de vivienda con hipoteca: riesgos
Como se especificó anteriormente, comprar una vivienda con hipoteca no es una cosa ilegal, al contrario es un evento que puede ocurrir cuando una negociación de venta está a punto de concluir.
Sin embargo, para no incurrir en sorpresas desagradables en los años siguientes, el consejo básico es que el notario realice primero las comprobaciones , quien deberá asistirnos en el momento de la compra, dado que el notario es elegido y pagado por el comprador.
Si la propiedad está sujeta a una hipoteca voluntaria , la situación suele ser más sencilla.
En este caso, de hecho, el banco acreedor del vendedor cobrará la cantidad necesaria en el momento de la escritura, suficiente para pagar las cuotas del préstamo restante, procediendo a la extinción de la hipoteca.
La hipoteca judicial o legal es el caso más complicado de analizar.
La asistencia del notario en la realización de las operaciones es fundamental en este caso: comprar una vivienda es una inversión financiera importante, por lo que renunciar a la venta es una opción a tener en cuenta cuando el escenario promete ser riesgoso.
Vendedor en riesgo
Un caso particular lo representa el vendedor que se encuentra en una situación económica considerada de riesgo , por ejemplo un empresario que se encuentra en una mala situación financiera.
Independientemente de la existencia o no de hipotecas, el comprador , para protegerse, puede hacer que el notario redacte la compraventa previa , habiéndola inscrito en un registro público .
De esta manera el comprador adquiere un derecho de precedencia sobre el bien , que no puede ser distraído de ninguna manera por los acreedores.