Alquiler con amortización: definición del tipo de contrato para comprar una vivienda sin hipoteca. La legislación vigente, cómo funciona, las diferentes formas posibles de contratación. El régimen fiscal, ventajas y desventajas de la operación.
L ' alquiler con opción a compra , alquiler con opción a compra en inglés, es una compra manieraper de la vivienda pagando al inicio de la operación una cantidad de lo más alto y luego se fija la redención final pagando la cantidad restante.
Es un método que, por tanto, permite al arrendatario comprar un inmueble sin tener que recurrir a la fórmula de la hipoteca , liberándose así de las limitaciones y problemas asociados a la solicitud de un préstamo bancario, que puede que ni siquiera se le conceda.
Alquiler con redención: legislación
Como se mencionó, definido con el término en inglés rent to buy , el alquiler con redención es una fórmula contractual que proviene de Gran Bretaña, donde ya se utiliza con éxito desde hace algunas décadas.
El alquiler con redención es un contrato que determina la posibilidad de que el inquilino se convierta en propietario del inmueble , mueble o inmueble, luego de un período de arrendamiento determinado en el momento de estipulación.
En Italia este contrato se introdujo con el Decreto Sblocca Italia del 12 de septiembre de 2021 , con el objetivo de regularlo y aclarar su efectividad y efectos en el mercado inmobiliario italiano.
Alquiler con redención: cómo funciona
La fórmula contractual establece que el contrato de alquiler precede al contrato de venta . De esta forma, la venta de la propiedad se produce en el tiempo .
El vendedor cobra una suma, el alquiler, superior a un arrendamiento tradicional, quedando el dueño de la propiedad hasta que se pague el saldo final.
De esta forma, para el arrendatario, ante una mayor cuota pagada en concepto de alquiler, existe la certeza de que, al vencimiento del contrato, pasará a ser propietario, previo pago de la maxirata final.
El precio final ya está indicado en el contrato en el momento de la celebración y no se puede cambiar.
Alquiler con redención: cómo se calcula la cuota
Para comprender mejor el alcance financiero de esta fórmula innovadora, es necesario aclarar cómo se calcula generalmente el monto de la tarifa .
Dado que este es un método que permite al inquilino aceptar comprar la propiedad en un límite de tiempo específico, la tarifa de alquiler se establece en aproximadamente un 50% más que un alquiler normal.
Alquiler con redención: posibles fórmulas
Hay varias formas posibles de alquiler con redención. Veamos qué son y cómo se desarrollan.
Alquiler con redención con opción de compra futura
Este tipo permite que el inquilino pague el alquiler, quedando libre de proceder con la compra o no al final del contrato.
El importe del alquiler es ligeramente superior al del arrendamiento tradicional, considerándose como una especie de anticipo del precio final, indicado en la firma del contrato y no modificable.
Alquiler con redención con venta preliminar
Esta fórmula es la más utilizada. Las partes firman dos contratos : un contrato de arrendamiento y un contrato preliminar de compraventa, que ya está transcrito en los registros de la propiedad inmobiliaria. La transcripción tiene una vigencia máxima de 10 años .
Los dos contratistas quedan en libertad de decidir si el preliminar obliga a la conclusión de la venta o si el inquilino decidirá sobre la compra o no.
Alquiler con canje automático
Es la fórmula más simple : las partes acuerdan pagar cuotas de alquiler durante un cierto número de años. Al vencimiento, surge la obligación de canjear , con la consecuente transferencia de la propiedad del inmueble previo pago de la última cuota.
Alquiler con redención con reserva de dominio
Este método lo utilizan los propietarios de la propiedad que desean tener garantías si el inquilino está en mora.
La propiedad solo se transfiere después del pago total del precio de venta.
En caso de que el inquilino demuestre estar en mora , el vendedor puede solicitar la rescisión del contrato, volviendo a la disponibilidad de la propiedad.
El propietario está obligado a devolver parte de las sumas recibidas ; el monto se establece por acuerdo entre las partes o por decisión de un juez.
Alquiler con amortización: régimen fiscal
El régimen fiscal de este tipo particular de contrato es el mismo que el de un contrato de arrendamiento normal . Por tanto, se aplica la tributación normal vigente para los alquileres de inmuebles.
Régimen de IVA
En el caso de una transacción entre dos particulares, la tasa está exenta de IVA como en los arrendamientos normales.
Si, por el contrario, el arrendador es una empresa constructora o rehabilitadora , se deben considerar las tarifas en función del tipo de contratista. El mismo razonamiento también existe en el caso de que la propiedad sea para uso instrumental, por lo que se puede resumir de la siguiente manera:
- 4% de IVA si el inquilino declara ser elegible para los requisitos para la primera vivienda; Además, la propiedad no debe estar clasificada en las categorías catastrales A / 1, A / 8 y A / 9.
- 10% de IVA para inmuebles con la misma clasificación en el catastro que los que puedan acogerse al subsidio de primera vivienda
- IVA 22% en el caso de inmuebles pertenecientes a las categorías catastrales A / 1, A / 8 y A / 9 y para inmuebles instrumentales
Impuesto de matriculación
El impuesto de registro del contrato de alquiler está determinado por el régimen de IVA que se aplique , es decir:
- Anticipos de precio sujetos a IVA de 200 €
- Anticipos de precios para propiedades residenciales exentas de IVA del 2%
- Anticipos de precio sujetos al IVA por opción explícita del vendedor medida fija de 67 € en el caso de contrato estipulado con acuerdo privado, 200 € si el contrato se estipula con acuerdo privado autenticado o en forma pública.
Para las propiedades instrumentales, el impuesto de registro es siempre igual al 1%.
Suma pagada en su totalidad
Cabe aclarar que, para las sumas pagadas en saldo de la operación de compraventa, la base imponible sobre la que aplicar el impuesto está determinada por el tipo de vendedor.
Si opera bajo un régimen empresarial, la base imponible sobre la que aplicar el impuesto viene determinada por la diferencia entre:
- precio de la propiedad establecido en la firma del contrato
- suma de los anticipos de precio pagados hasta ese momento.
Por tanto, no se tienen en cuenta las rentas cobradas hasta ese momento.
Las operaciones de compraventa que se realicen fuera del régimen del IVA , para las primeras viviendas u otro tipo de inmuebles, requieren que el impuesto se fije en:
- impuesto de matriculación fijo de 200 €
- impuesto hipotecario 1%
- impuesto catastral 3%
Si, por el contrario, el edificio es de tipo instrumental :
- el impuesto de matriculación es del 2% (primera vivienda) o del 9% (otro tipo de propiedad)
- impuesto hipotecario 50 € para cualquier tipo de inmueble
- impuesto catastral 50 € para cualquier tipo de propiedad
Alquiler con redención: ¿merece la pena?
Para considerar si la inversión puede resultar una ganga o, a la larga, una mala elección financiera, es necesario poner en el plato los pros y los contras de la operación.
Ventajas de alquilar con redención
- el arrendatario puede adquirir una propiedad sin tener que recurrir a la fórmula clásica del préstamo bancario;
- el inquilino no paga la IMU y otros impuestos que se imponen a los dueños de la propiedad hasta que se lleva a cabo la redención;
- el precio permanece fijo durante toda la duración de la transacción;
- el arrendatario está protegido de cualquier aumento de precio en el mercado inmobiliario;
- para el arrendador la garantía de no sufrir el efecto de colapso de precios en el mercado inmobiliario;
- al propietario se le garantiza un ingreso más alto que un alquiler normal durante toda la duración del contrato;
- el arrendador tiene muy fuertes garantías respecto a la venta ya que el arrendatario, si no ejerciera el rescate, perdería las sumas pagadas.
Desventajas de alquilar con redención
- en caso de compra directa a la constructora, en caso de quiebra, se perderían las sumas pagadas (para ello es mejor protegerse con fianza);
- menor protección en caso de quiebra de la empresa constructora en comparación con los acreedores;
- el vendedor de la propiedad no puede disfrutar del aumento del valor de la casa;
- las disminuciones en el valor de la vivienda no dan como resultado un alquiler más bajo para el inquilino.