Compra de segunda vivienda. Evaluaciones antes de realizar la compra. Tipo de vendedor: compra a un particular, compra a un fabricante. Cálculo de impuestos, honorarios notariales, IMU, impuesto sobre residuos, tarifa RAI. Segunda vivienda cedida. Bonificación fiscal.
Proceder a ' comprar una segunda casa' es una modalidad tradicional para la familia italiana que se enamora de un lugar encantador para pasar las vacaciones de verano y / o invierno.
Para evitar una compra impulsiva de la que se arrepienta más adelante, es útil considerar varios factores, incluidos los impuestos y tarifas a los que está sujeto.
Compra de segunda vivienda: impuestos y vendedor
El impuesto sobre la segunda vivienda varía según el tipo de vendedor , en el caso de empresa privada o constructor, sujeto pasivo del IVA o no .
Compra de un particular
Si procede a comprar la segunda vivienda a un particular , el impuesto de registro es igual al 9% del precio de venta de la propiedad, frente al 2%, tasa que se aplicará al comprar la primera vivienda.
También hay que añadir los impuestos hipotecarios y catastrales, 50 € cada uno.
Compra al constructor
Si por el contrario la compra se realiza directamente a la constructora , en este caso es necesario considerar la tasa del 10% de IVA , además de los impuestos clásicos a la hora de comprar una propiedad.
Los impuestos registrales, catastrales e hipotecarios son importes fijos, iguales a 200 euros cada uno.
Cabe destacar que el IVA lo paga el comprador, que no puede liquidarlo durante la fase de declaración de impuestos, solo si:
- el vendedor es una empresa de construcción o restauración de edificios y la operación se realiza dentro de los cinco años siguientes a la finalización de la construcción o intervención; de lo contrario, incluso después de 5 años, si el vendedor opta por someter la transacción al IVA, elegido para expresarse en la escritura de compraventa o en el contrato preliminar;
- Propiedades residenciales clasificadas como vivienda social, para las cuales el vendedor opta por someter la transacción al IVA.
Compra de una segunda vivienda: gastos de notario
A menos que se acuerde lo contrario, los honorarios del notario relacionados con los honorarios del profesional se cobran al comprador de la propiedad.
La tarifa no se ve afectada si se trata de una primera o segunda vivienda.
Compra de segunda vivienda: impuestos
Imu
La segunda casa , como la primera y cualquier otra propiedad, está sujeta al Imu , un impuesto municipal basado en la propiedad de las propiedades.
Para calcular el monto , primero es necesario identificar la renta catastral de la propiedad inscrita en el registro de la propiedad el 1 de enero del año fiscal, incrementándola en un 5% .
El resultado se debe multiplicar por un coeficiente diferente según la categoría catastral:
- 140 para los edificios clasificados en el grupo catastral B y en las categorías C / 3, C / 4 y C / 5;
- 80 para edificios clasificados en la categoría D / 5 (instituciones de crédito, cambio de divisas, seguros);
- 80 para edificios clasificados en la categoría catastral A / 10;
- 65 para edificios clasificados en el grupo catastral D (almacenes, hoteles, cines, etc.);
- 55 para edificios clasificados en la categoría C / 1 (comercios).
El resultado final , o la cantidad de IMU de segunda vivienda, vendrá dado por el resultado obtenido multiplicado por la tasa de IMU del municipio en el que se ubica la propiedad.
Residuos
También para la segunda vivienda está sujeto al pago del impuesto a los residuos , salvo en el caso de acreditar que la vivienda no está amueblada y que no se han activado los servicios públicos.
Licencia RAI
Si ya pagó por la primera casa, por la segunda y posiblemente la tercera, cuarta propiedad, etc., no se debe pagar la tarifa de RAI .
Segunda vivienda en préstamo
Si la propiedad utilizada como segunda vivienda se concede en préstamo gratuito, el propietario puede aprovechar la rebaja del 50% tanto del IMU como del TASI .
Para aprovechar este ahorro fiscal, es necesario registrar el contrato de préstamo. Luego, dentro de los 20 días, este contrato debe registrarse en la oficina de la Agencia de Ingresos.
Compra de segunda vivienda: bonificación
Es importante hacer una consideración antes de proceder con la venta.
Por la compra de la primera vivienda existe el llamado bono de primera vivienda que proporciona importantes ahorros en materia fiscal.
Sin embargo, para poder utilizarlo, no debe poseer:
- de otras propiedades o participaciones de propiedades en el municipio en el que se va a comprar la casa;
- de otra propiedad o acciones de otra propiedad en todo el país ya compradas aprovechando el bono de la primera vivienda, a menos que se venda dentro de los 12 meses posteriores a la segunda escritura.
Por lo tanto, si tiene la intención de comprar una propiedad , por ejemplo para ser donada a un niño, debe prestar atención a los trámites burocráticos para evitar pagar altos impuestos que luego podrían incurrir en sanciones por haber utilizado irregularmente el bono.