Cambio de uso previsto qué es y para qué sirve. Cuando sea posible cambiar el uso previsto, cuáles son los requisitos y la documentación necesaria, costos por la práctica y sanciones por no presentación del cambio de uso.
El cambio de uso previsto es una práctica burocrática importante cuando se pretende cambiar el propósito de uso de una propiedad debido a nuevas necesidades de uso , por ejemplo:
- Cambio de uso previsto de residencial a comercial : de hecho, las condiciones pueden cambiar con el tiempo y se pretende explotar la propiedad para una función diferente a la original, por ejemplo pasar de residencial a comercial .
- Cambio de uso previsto de comercial a residencial : en los últimos años, con el abandono de antiguas fábricas y talleres, el propietario de un edificio a menudo se ha encontrado en condiciones de realizar un cambio, de comercial a residencial , con la renovación que condujo a la creación de un loft.
Uso previsto: que es
Comencemos por definir el uso previsto que indica el conjunto de propósitos y métodos de uso de la construcción de un edificio .
En el caso de que el inmueble esté destinado a realizar varias funciones , se asigna la predominante en función de la superficie utilizada.
Cuales son las categorias y tipos
El uso previsto de una propiedad se puede catalogar y diversificar de la siguiente manera:
- residencial,
- industrial y artesanal,
- comercio minorista,
- alojamiento-turistico,
- direccional y de servicio,
- comercio mayorista y almacenes,
- agrícola.
Por tanto, para que se produzca un cambio significativo de uso previsto , la forma de uso debe ser diferente a la original , con o sin obra e implicando el paso a una categoría distinta a la que se inserta.
Aunque no realicemos obras de albañilería o sean de menor importancia, el cambio de uso previsto requiere la licencia de obra.
Cambio de uso previsto: cuando sea posible
La posibilidad de realizar un cambio en el uso previsto está bien regulada y se debe verificar la viabilidad verificando:
- regulación de condominios;
- reglamento municipal y urbanismo o plan estructural y ordenamiento urbanístico ;
- restricciones (saneamiento, superficies mínimas, proporciones de aire iluminado)
- necesidad de mampostería o no;
Regulaciones del Condominio
En primer lugar, se debe especificar que si el apartamento está ubicado en un condominio, se debe verificar el reglamento del condominio.
Si la prohibición de cambio ha sido aprobada por unanimidad por los condominios , como en el caso de un reglamento aprobado por los propietarios individuales en el momento de la compra directamente del propietario, entonces el uso previsto no se puede cambiar.
De lo contrario, si el reglamento ha sido aprobado con otras mayorías, el cambio de uso previsto no puede prohibirse dentro del reglamento.
Restricciones sobre el cambio de uso previsto
También existen posibles restricciones cuando el cambio se refiere a una propiedad que pretende transformar, por ejemplo, en una tienda minorista.
Requisitos de saneamiento
En este caso entran en juego las normativas sanitarias e higiénicas que se encuentren vigentes para el tratamiento de sustancias alimentarias.
Plan General de Ciudad o Plan Estructural y Normativa Urbana
Otro freno al cambio lo puede dictar el Plan General de Ordenación , documento fundamental que determina, para las distintas áreas del municipio, dónde y cómo se pueden ubicar determinadas propiedades.
Cambio de uso previsto: documentación y requisitos
Los pasos necesarios para realizar el cambio requieren algunas verificaciones primero.
Dicho del reglamento del condominio, es necesario asegurar que el PRG permita modificar el uso de la propiedad.
Levantamiento catastral
Al solicitar el levantamiento catastral, se puede conocer si existen restricciones urbanísticas y arquitectónicas en la propiedad y / o en la zona donde se ubica y si por tanto en el frente municipal es posible cambiar el uso previsto.
Al mismo tiempo, puede surgir la necesidad de requisitos higiénico-sanitarios, en función de las obras que se vayan a poner en el proyecto de rehabilitación.
Una vez elaborado el proyecto, se puede presentar la práctica urbanística, incluyendo los sistemas conforme y certificados.
Catastro: modificación de impuestos y derechos
En consecuencia, el cambio de uso implica un cambio en términos de impuestos y derechos, aunque no se realicen obras de albañilería y reformas .
Motivo por el cual, es necesario presentar a la Agencia Tributaria la declaración de variación , modificando la categoría del edificio, lo que conlleva una renta catastral diferente y los parámetros necesarios para el cálculo de impuestos sobre viviendas y edificios como Imu, Tari, Tasi y otros posibles. .
Finalmente, será necesario solicitar a la Municipalidad el Certificado de Usabilidad , adjuntando todos los permisos necesarios, así como la declaración de variación catastral y demás documentación necesaria.
Cambio de diferencia de uso previsto con mampostería y sin mampostería
Sin embargo, existen diferencias entre las dos solicitudes
Cambio de uso previsto con obras
Cuando el cambio implica una modificación mediante obras de construcción, es necesario solicitar la licencia de obra.
Cambio de uso previsto sin obras
Si el cambio de uso no incluye obras, o la estructura del inmueble se mantiene inalterada, hablamos de un cambio funcional del uso previsto y en este caso basta con presentar la SCIA.
Cambio de uso previsto: costo
Para tener una idea de los costos en los que se incurrirá cuando necesite cambiar el uso previsto , debe considerar los elementos de gasto:
- obras de construcción en caso de que también sea necesario reformar;
- honorarios de los profesionales, variable en función de si sólo se deben preparar prácticas urbanísticas o catastrales o si también se debe seguir la ejecución de las obras; a título indicativo, la tarifa del técnico por prácticas catastrales oscila entre 300,00 € y 800,00 € y las tarifas por derechos administrativos (varían de un municipio a otro) de 80,00 € a 400,00 €;
- costos de infraestructura.
Tiempo necesario para el cambio de uso previsto
Los tiempos están esencialmente vinculados a la presentación de las prácticas y por tanto a la búsqueda de todos los documentos necesarios y varían de un municipio a otro.
Podemos estimar el tiempo necesario para completar la práctica en 1-2 meses.
Sanciones por no presentación del cambio de uso previsto
Cambiar el uso previsto de una propiedad, sin permiso para construir, cae dentro del abuso del edificio con todas las consecuencias del caso:
- ofensa criminal;
- multa administrativa.