Compra de casa en subasta. Por qué y cuándo se subasta una casa. Tipos: venta sin subasta, en subasta. Como pagar. Pros / contras de la operación: ventajas, desventajas.
En los últimos años, la compra o no de la vivienda principal se está realizando cada vez más a través de subastas judiciales .
De hecho, la crisis económica ha llevado a la quiebra de varias empresas o ha obligado a personas que habían contratado una hipoteca a abandonar la casa al no poder saldar la deuda con el banco.
El mercado inmobiliario se ha expandido así de forma significativa, poniendo a disposición varias viviendas a precios, en algunos casos, realmente asequibles.
Comprar una casa en una subasta: ¿cuándo ocurre?
Antes de pasar a analizar cómo se desarrolla la operación , averigüemos los tres casos principales que determinan que una casa termine en subasta.
- Cuando una persona ya no puede pagar a uno o más acreedores, estos últimos pueden tomar represalias sobre las propiedades para recuperar sus reclamaciones.
- Cuando las empresas que se encuentran en quiebra, ven sus activos, maquinaria, almacenes y propiedades subastados para satisfacer a los acreedores.
- Según la ley italiana, los organismos públicos que decidan vender una propiedad deben hacerlo exclusivamente a través de la subasta para garantizar la transparencia.
Comprar una casa en subasta: modalidades
Hay dos formas de vender una casa en una subasta .
Veamos qué son y en qué se diferencian.
Venta sin encanto
Quienes pretendan participar en la subasta depositen la oferta de compra en un sobre cerrado en la Cancillería de la Corte, además de los métodos y tiempos de pago que estén dispuestos a respetar, para que el Juez evalúe la propuesta.
Si hay una sola propuesta y es superior a una quinta parte del precio de salida, esa propuesta es aceptada sin ninguna duda.
Si el valor propuesto es menor, cualquier acreedor o el propio juez puede oponerse, por lo que la casa se vende en subasta .
Si la subasta no puede llevarse a cabo debido a la falta de participantes, el juez puede decidir si vender al mejor postor o iniciar una subasta.
Subasta
Consiste en la subasta entre compradores potenciales ; El precio básico, los métodos y los horarios los establece el juez quien también determina la fecha de la actuación y el plazo dentro del cual se envían las ofertas de salida.
Las ofertas deben entregarse en un sobre sellado en el sitio de subastas del Secretario del Tribunal.
Para estas ventas es obligatorio presentar un depósito , no menor a la décima parte del precio propuesto por el postor y que deberá ser pagado en el momento de la presentación de la oferta.
Generalmente igual al 5%, no obstante lo establecido por el juez que se encargará de la subasta, el depósito se devolverá una vez cerrada la subasta a quienes no hayan ganado la propiedad.
El postor deberá participar personalmente en la subasta, oa través de un apoderado, de lo contrario solo se devolverá el 9/10 del depósito.
Comprar una casa en subasta: precio inicial
El precio de salida de la subasta lo establece el perito designado por el Juez, y se informa en la tasación publicada en el sitio web indicado en la orden de venta.
Más datos indicados es el aumento mínimo que se requiere durante la subasta.
Comprar una casa en una subasta: cómo pagar
Una vez que se haya declarado ganador de la subasta , es obligatorio pagar el monto total en un plazo máximo de 90 días.
Pago hipotecario
Si pretendes proceder con el pago mediante hipoteca , debes haberte organizado a tiempo contactando con bancos que ofrecen productos financieros adecuados para operaciones de este tipo.
Comprar una casa en subasta: ventajas y desventajas
Dado que esta es una forma de comprar una propiedad de una forma particular, es necesario tener ideas claras sobre cuáles son los pros / contras de la operación, para entender si es una oportunidad interesante.
Ventajas
Sin duda el posible precio de compra que podría ser mucho menor si se comprara la misma propiedad en el mercado inmobiliario tradicional.
La información disponible y útil para evaluar la operación es absolutamente transparente, ya que está disponible gratuitamente y puede ser consultada en la página web de la Corte.
Todos los inmuebles puestos a subasta tienen la obligación de ser sometidos a tasación , realizada por un profesional designado por el juez.
No hay comisión que pagar ya que no hay corredor de bienes raíces.
Los honorarios de notario también están totalmente ausentes .
La legislación reciente beneficia la venta de bienes raíces .
A partir de la cuarta subasta desierta, el juez tiene derecho a reducir el precio inicial en un 50%.
Desventajas
La operación puede resultar compleja para quienes son principiantes: en este caso es mejor ser asistido por un profesional que ayude a desenredarse entre los papeles de la burocracia.
La compra de las propiedades se realiza en el cuerpo y no mide : por lo tanto, cualquier discrepancia encontrada en las mediciones posteriores a la compra no da derecho a compensación alguna.
La venta no se puede cancelar por defectos o falta de calidad de la propiedad , según establece el código civil.
Por lo tanto, no se permiten compensaciones o reducciones de precio .
Propiedad de subasta ocupada
Si la propiedad comprada está ocupada actualmente siguiendo un contrato de arrendamiento regular estipulado antes de la ejecución hipotecaria , será necesario esperar la fecha límite para ingresar a la casa.
Si, por el contrario, la estipulación del contrato de arrendamiento es posterior al embargo, el decreto judicial de transferencia constituye el título exigible para la liberación de la propiedad. Sin embargo, los tiempos no son seguros.