Vendo casa donada. Cómo funciona la legislación italiana sobre sucesiones y donaciones. Los riesgos para el comprador y posibles soluciones. Porque la operación podría considerarse una evasión fiscal.
Cuando se le pregunta si una casa recibida como donación se puede vender , la respuesta es ciertamente positiva; La realización de la acción debe respetar unos principios básicos y sobre todo es un hecho que debe ser declarado al comprador en el momento de la negociación.
Para el comprador , que a través del notario de confianza podrá realizar las comprobaciones necesarias antes de cerrar el trato, podría resultar complicado obtener el préstamo del banco .
Además, el recaudador de impuestos italiano podría acusar al vendedor de haber evadido impuestos y, por lo tanto, estará sujeto al pago de impuestos, así como a una fuerte multa por conducta fraudulenta.
Vender una casa recibida como donación: ley italiana
Empecemos por conocer cómo funciona la ley italiana sobre donaciones y herencias.
Cuando una persona fallece, sus bienes se dividen entre los herederos legítimos (llamados legitimidades) del fallecido (el fallecido) sobre la base de las acciones que establece el código civil.
Por tanto, la ley es muy clara: incluso en presencia de un testamento, los herederos legítimos tienen derecho a una participación.
Los herederos legítimos , aclarar, son: cónyuge, hijos legítimos y, a ellos equivalentes, hijos adoptivos y legítimos, hijos naturales y ascendientes legítimos.
De esta forma, de acuerdo con la distribución que establece el código civil, las cuotas asignadas no pueden ser modificadas en menor medida o, incluso, como ocurre, totalmente excluidas de la redistribución de activos.
Y en el cálculo del patrimonio total, también se deben considerar todas las donaciones realizadas a lo largo de la vida por el fallecido.
Esto significa que, a lo largo de su vida, el fallecido puede haber donado ya bienes inmuebles y dinero a uno o más futuros herederos, una elección legítima permitida por la ley italiana, anticipando así efectivamente la herencia.
¿Es posible vender una casa recibida como donación?
La venta de una propiedad recibida como donación es siempre posible y lícita, sin embargo , podrían surgir problemas a la hora de abrir la sucesión.
De hecho, la escritura de donación podría haber reducido, de forma significativa o no, la parte de los bienes adeudados a los demás herederos.
Y los herederos pueden ejercer una acción revocatoria contra el donatario, o el que recibió la herencia por adelantado , para recuperar el dinero o los bienes donados, aunque ya hayan sido vendidos.
Esto significa que la propiedad donada y luego vendida puede volver, mediante acción legal, a los activos totales de la herencia, para dividirse de acuerdo con las disposiciones del código civil.
El comprador se encontraría así sin hogar, con la única posibilidad de que le devolvieran la suma.
Acción de revocación
Sin embargo, la acción de revocación debe ejercitarse dentro de un plazo determinado , es decir, dentro de:
- 20 años desde la transcripción de la escritura de donación en los registros de la propiedad inmobiliaria
- 10 años desde la apertura de la sucesión
Una vez transcurridos estos dos periodos, la operación de compraventa ya no puede ser atacada por nadie.
Vender una casa donada: riesgos para el comprador
Desde el punto de vista del comprador, comprar una casa a un vendedor que la recibió como donación puede ser un gran problema.
De hecho, los bancos se muestran muy reticentes a conceder una hipoteca a favor de la compra de un inmueble donado, lo que conlleva el riesgo de que algún día vuelva a manos de los legítimos herederos.
Concesión del préstamo e hipoteca del inmueble
De hecho, con la concesión del préstamo , el banco presume de la hipoteca sobre el inmueble , la garantía que le permite adquirir la vivienda, si la persona que solicitó el préstamo ya no puede pagar las cuotas.
Pero si la propiedad es donada, en el momento de la apertura de la sucesión hereditaria o en caso de disputa por parte de los herederos, se perderá la garantía de la propiedad.
Para los bancos , por tanto, es una operación muy riesgosa desde el punto de vista financiero.
Devolución del monto pagado e indemnización por daños sufridos
Y el comprador sólo tendría la posibilidad de que se le devuelva la suma , anticipada por el banco, así como de solicitar una indemnización por los daños sufridos con la pérdida del inmueble y el problema de encontrar una nueva vivienda donde ir a vivir, en el caso de primer hogar .
Vender una casa donada: como puede comportarse el comprador
Pero si el comprador estuviera dispuesto a correr el riesgo de todos modos, veamos cuáles son las soluciones que se avecinan, para ser practicadas siempre bajo el esmerado asesoramiento de profesionales del sector que puedan advertir de cualquier inconveniente con la ley o ser objeto de estafas.
Solicitar la disolución de la donación
Esta acción requiere que la persona que hizo la donación aún esté viva.
Primero , la donación se cancela mediante un acto entre el ex donante y la persona que había recibido la propiedad.
De esta forma, la propiedad de la propiedad vuelve al sujeto principal , el donante, quien así puede realizar la operación de compraventa con el comprador sin que éste corra ningún riesgo.
Renuncia de los herederos a la acción de reducción
El comprador puede solicitar a los demás herederos que firmen la escritura de compraventa del inmueble procedente de la donación.
Con esta declaración firmada, los herederos declaran renunciar de inmediato a cualquier reclamo y revisión de la donación anterior.
Se trata, pues, de un acto de renuncia de los herederos legítimos, un método bastante seguro para el comprador.
El único aspecto negativo es que , en un momento determinado de la vida, los hijos naturales (nacidos fuera del matrimonio), cuya existencia se desconocía, podían aparecer para solicitar la parte debido al patrimonio.
En este caso, el tiempo es el mejor aliado para el comprador.
Como se indicó anteriormente:
- si han pasado al menos 10 años desde la muerte del donante, se prescribe el derecho de los herederos legales a actuar y por lo tanto el comprador ya no correrá ningún riesgo
- si, por el contrario, han transcurrido más de 20 años desde la fecha de la donación, siempre que los herederos legítimos no hayan objetado ya la donación, independientemente de que el donante siga vivo o no, se prescribirá automáticamente la acción de restitución, con el debido respeto al comprador que la casa comprada no será removida.
Póliza de seguros
La última solución admisible es contratar una póliza de seguro que proteja al comprador de los posibles riesgos derivados de la donación.
La póliza prevé el pago de una prima única proporcional al valor de la propiedad.
Este es un producto financiero particular que no todas las compañías de seguros ofrecen. Además, curiosamente, es una política que también puede ser estipulada por el donante o por la persona que recibió la propiedad donada.
De esta manera, la propiedad se vuelve comercializable y se puede poner en el mercado en paz.
Vender una casa recibida como donación: evasión fiscal
Otro aspecto a tratar está relacionado con el aspecto fiscal .
El estado italiano puede considerar la venta de una propiedad donada como una forma de restar grandes sumas a las autoridades fiscales, veamos por qué.
Cuando vende una propiedad, si la transacción ha previsto un precio de venta superior al pagado por su compra anterior, se genera una ganancia o una plusvalía que debe declararse a las autoridades fiscales (excepto una primera vivienda).
Por tanto, la persona que vendió la casa recibida por donación no generó ninguna plusvalía simplemente porque no pagó ningún precio de compra.
Operaciones triangulares para evitar pagar impuestos
El riesgo que el Estado no quiere correr es el de las transacciones triangulares con el objetivo de no pagar impuestos, es decir:
- el dueño de la propiedad dona la casa a su heredero (hasta un millón de euros, no se requieren impuestos)
- el heredero vende la propiedad por su propia cuenta
- el heredero paga la contraprestación de la venta al propietario original
De esta forma el propietario estará sujeto a una auditoría fiscal que implicará el pago de los impuestos relacionados además de las sanciones necesarias. Sin embargo, para que se revoque la intención de defraudar al contribuyente, la operación debe completarse en unas pocas semanas o meses.
Desde este punto de vista, el comprador del inmueble no arriesgará nada , ya que no tiene ninguna relación con el asunto (salvo pacto en contrario) y no se cancelará la operación de compraventa.