Comprar una casa a un particular: cosas que debe saber, qué riesgos corre, ventajas y desventajas, cómo proceder de la manera correcta. Documentos a solicitar y cuándo y por qué elegir el asesoramiento de profesionales en la materia.
En la búsqueda de una casa para comprar, puedes confiar en una agencia inmobiliaria o hacerlo tú mismo , leyendo los anuncios en portales de Internet, en revistas publicitarias o, con mucha paciencia, deambulando por las calles o barrios de interés en busca de carteles. indicando un departamento en venta.
De esta forma, puede encontrarse teniendo que tratar con un vendedor que ha preferido hacerlo él mismo, sin recurrir a agencias o intermediarios.
Entonces aquí nos encontramos tratando con una propiedad sin intermediarios.
Comprar una casa a un particular: ventajas y riesgos
Estar dispuesto a comprar una vivienda directamente de un particular puede tener sus ventajas y sus riesgos .
La posibilidad de ahorrar una suma de dinero que normalmente iría a la agencia o intermediario, generalmente comprendida entre el 2% y el 5% del precio de venta del inmueble.
Este profesional ya puede ser una razón más que suficiente para avanzar en esta dirección.
No obstante, hay que tener en cuenta que tendrás que realizar tú mismo algunas comprobaciones importantes para evitar sorpresas desagradables. Evaluaciones incorrectas podrían ocultar costos posteriores en términos de tiempo y permisos, así como estafas o problemas como la compra de una propiedad resultante de la donación.
Comprar una casa a un particular: diferencia con una agencia inmobiliaria
Primero, intentemos entender en qué se diferencian las dos formas de comprar una propiedad, es decir, comprar a un particular o contactar a una agencia inmobiliaria .
Si opta por la forma más tradicional, confiar en una agencia inmobiliaria para buscar la propiedad que más le convenga, corresponderá a los agentes inmobiliarios realizar todos los controles necesarios sobre la documentación relativa a la vivienda.
Por lo tanto, se asegurarán de que:
- existe cumplimiento catastral , o correspondencia entre la propiedad y el mapa presente en el catastro, útil para saber si se han registrado cambios y se han pagado impuestos relacionados;
- presencia de hipotecas o derechos de superficie ;
- historial de la propiedad , o si proviene de venta, donación, herencia;
- certificados de viabilidad e instalaciones ;
Las operaciones cotizadas serán realizadas por la agencia inmobiliaria, ya que forman parte de las funciones de un agente inmobiliario profesional y serio.
Para el momento en que ingreses a una agencia y hables con uno de sus gerentes o empleados, este ya tendrá en su poder toda la información de las propiedades que tiene a cargo y no dudes en hacer cualquier consulta para aclarar cualquier duda.
Además, previa cita, te acompañará a visitar la propiedad, dejándote pasear por la casa con total tranquilidad y que puedas ver tú mismo las habitaciones y sus condiciones, así como comprender si los requisitos cumplen con tus expectativas.
Si, aprovechando la visita, te acompaña un experto, topógrafo o arquitecto de tu elección , inmediatamente puedes tener ideas claras sobre el trabajo a realizar para modernizar y hacer cómodo el apartamento.
Comprar una casa a un particular: documentos para solicitar
Si por el contrario has decidido hacerlo todo tú mismo, tras ver el anuncio de una casa en venta y crees que puede interesarte, lo único que tienes que hacer es concertar una primera cita con el vendedor.
Durante la llamada, además de hacerle unas primeras preguntas que le sean útiles, como la dirección exacta de la casa, tenga cuidado de pedirle que traiga consigo , en el momento de la visita, los siguientes documentos que luego consultará:
- plano y plano catastral de la propiedad;
- escritura de procedencia de la propiedad;
- escritura de viabilidad o habitabilidad de la vivienda;
- certificación energética.
Plano y plano catastral de la propiedad
El mapa catastral le permitirá conocer la correspondencia entre la propiedad y lo registrado en el Catastro.
Este documento indica los datos de identificación, hoja, parcela y subordinado, que te vendrán muy bien cuando quieras realizar el levantamiento catastral .
Mediante el levantamiento catastral , que puedes realizar cómodamente desde tu casa utilizando los correspondientes servicios de relevamiento online o acudiendo presencialmente al mostrador catastral, puedes estar seguro de si el mapa está actualizado con alguna modificación de los espacios interiores, conociendo así la historia de la propiedad. y todos los cambios realizados a lo largo del tiempo.
Además , quedarán claros los cambios de titularidad que se produjeron a lo largo del tiempo y por qué motivo , ya sea por venta, herencia o donación.
Escritura de procedencia de la propiedad
La escritura de procedencia es el documento que acredita la titularidad de una propiedad, ya sea plena o con limitaciones. Puede estar representado por uno de los siguientes tres documentos
- escritura notarial , si la propiedad está en posesión del vendedor a través de una venta;
- escritura de adjudicación judicial si procede de subasta judicial, solicitando copia a la cancillería judicial;
- escritura de sucesión o donación , cuya solicitud deberá dirigirse a la Agencia Tributaria competente.
Si bien estos son en todo caso documentos que el vendedor debe tener en su poder y que luego debe traer ante notario para la escritura, en el caso de que la negociación de compraventa sea exitosa, siempre es mejor consultar la documentación con anticipación. profesionales en los que confía.
Documento de viabilidad de la casa
El documento de viabilidad es el certificado que declara que la casa es utilizable y habitable . En este caso, si se trata de un inmueble habitado, el propietario no tendrá miedo de mostrárselo.
En el caso de que el inmueble haya estado deshabitado durante años, la visualización del documento eliminará cualquier duda al respecto.
Certificación energética
El certificado de eficiencia energética (APE) es el documento que identifica el consumo energético anual de un edificio .
Cada propiedad se identifica con una clase energética del edificio, expresada en letras que van desde G (menos eficiente) a A4 (la más eficiente).
Al poder visualizar el certificado, se puede entender si el apartamento ya ofrece un excelente desempeño en términos de energía, por lo tanto con ahorros en la factura.
O si tienes que intervenir con obras de adaptación que también pueden resultar muy caras.
Comprar una casa a un particular: cómo evitar riesgos
Una vez entendemos cuáles pueden ser los riesgos de comprar una casa a un particular , sin ninguna intermediación, veamos cuáles son los profesionales con los que comparar y pedir consejo, para no tener sorpresas desagradables en un momento posterior.
Experto para comprar una propiedad de bricolaje
Evaluar una casa, independientemente del precio, significa conocer el estado de los principales sistemas de la casa , ya sean nuevos u obsoletos, si están a la altura.
También entienda si la casa está sujeta a alta humedad e infiltraciones de agua , causando moho y daños peores como paredes descascaradas y daños en el piso.
Evaluar la calidad de las luminarias , fundamental en los meses de invierno ya que aíslan las estancias del frío y permiten mantener la casa más cálida, ahorrando en el consumo energético, pero que de ser sustituidas tienen un fuerte impacto en los costes.
Asegúrese de que el sistema eléctrico cumpla con los estándares y esté certificado : si está obsoleto y sin un dispositivo que salve vidas, debe ser reemplazado, en beneficio de su seguridad, pero con un costo no despreciable para usted.
Además, el experto podrá ayudarte a comprobar las condiciones generales de la vivienda : sanitarios viejos, suelos gastados y a reparar, además de pintar que es una operación tradicional a realizar al entrar en una vivienda nueva, útil, no solo para la elección de colores apropiados, pero también para renovar y refrescar el local.
En nuestra opinión, la figura del perito es fundamental incluso cuando se compra un inmueble de bricolaje, pues es capaz de verificar la documentación, elaborar un presupuesto de los trabajos básicos a realizar para que el apartamento sea habitable, acordando, en función de su presupuesto. , un cronograma para la implementación.
Asesor financiero
Comprar una casa equivale, en la gran mayoría de las veces, a iniciar la práctica de una hipoteca . Al acudir a su banco de confianza y hablar con un asesor de hipotecas y préstamos, puede tener todas las aclaraciones sobre
- el tamaño de la hipoteca o préstamo a solicitar ;
- la elección entre tipos fijos, variables y mixtos ;
- cualquier hipoteca alternativa, como hipotecas verdes.
- exenciones fiscales para la primera y segunda vivienda;
- duración del préstamo .
La elección de la hipoteca más adecuada a tus recursos económicos será decisiva para la feliz continuación de tu existencia: no explicar adecuadamente la situación al consultor podría llevarte a la elección de una hipoteca que condicionará tu estilo de vida durante muchos años.
Además, consultar con su banco antes de firmar el contrato , que prevé el pago de un depósito , evitará que pague una gran cantidad de dinero que luego se perdería si el banco no le concede el préstamo.
Más información sobre el tema consultando el artículo Primer préstamo hipotecario 2021: concesiones, requisitos, solicitud.
Notario
La figura del notario , obligatoria para el compromiso, la escritura y el registro del contrato, la elige el comprador , por lo tanto, usted mismo.
También al notario se le podría delegar la verificación de las escrituras de posesión del vendedor, comprobando la ausencia de impedimentos, estafas o problemas ocultos.
Conocer cuál es el historial de la propiedad , ya sea que esté sujeta a hipoteca, usufructo u otras restricciones, es una práctica que le permite mantenerse alejado de viviendas que puedan presentar importantes problemas legales o fiscales.
Además, si la casa en venta proviene directamente de una donación recibida del vendedor, puede ser casi imposible abrir una hipoteca en su banco, ya que las entidades de crédito son muy reacias a otorgar un préstamo para la compra de propiedades donadas. .
Consultor de negocios
La compra de una propiedad determina el pago de impuestos y derechos. El asesoramiento de un contable te hará saber si tienes derecho a la prestación de la primera vivienda, consistente en el pago de la tasa del 2% sobre el valor del inmueble por el registro de la escritura, frente al 9% en el caso de una segunda o tercera vivienda.
También puede solicitar un presupuesto de otros impuestos relacionados con la vivienda, como IMU, TARI y TASI en su caso.
Administrador del edificio
Hablar con el administrador del condominio le permitirá saber si el vendedor de la propiedad está al día con el pago de los gastos del condominio.
En caso de que desee proceder con la compra, asegúrese de solicitar al administrador del condominio el documento que acredite el pago de todas las cuotas del condominio , para no tener que proveerlo en un momento posterior, ya que cualquier gasto pendiente de renovación del condominio, Las obras e instalaciones pueden ser muy importantes y afectar el presupuesto y la conveniencia de la compra.
Además, la entrevista con el administrador es útil para saber de antemano si están previstas obras de mantenimiento , como la sustitución o instalación del ascensor, la reforma de la fachada exterior, la sustitución de la caldera por calefacción central y todas aquellas Trabajos para poner las plantas a la altura de los estándares, aún no realizados.
Tener una idea del costo de las obras a realizar solo agregará otra partida de gasto a su presupuesto.
Comprar una casa a un particular: la importancia de visitar la casa
Ya sea que desee confiar en una agencia o buscar una casa en venta por un particular, al visitar la casa de un particular, puede asegurarse de algunos aspectos principales que pueden alejarlo de comprar o resolver algunas dudas importantes:
- comprender la vida del barrio donde se encuentra la casa : comprobar si es fácil aparcar el coche, si hay supermercados, tiendas y oficinas cercanas, escuelas si tienes hijos estudiantes e incluso si la zona es segura;
- conocer el edificio : vecinos ruidosos, zonas comunes sucias y descuidadas, presencia o ausencia de conserjería y servicio de limpieza;
- saber si el departamento está habitado, deshabitado o alquilado a terceros : si la casa está habitada por los vendedores actuales, lo más probable es que los sistemas estén a la altura y en funcionamiento regular mientras que una casa abandonada durante años podría resultar obsoleta, con costos relacionados a incluir en el presupuesto de la renovación. Por último, si en el momento en que la casa se alquila a terceros con contrato regular, deberá esperar el plazo habitual para poder tomar posesión del inmueble , si ni siquiera tener que recurrir al juez para que se lleve a cabo el desalojo, operación que puede requerir años
Comprar una casa a un particular: ventajas
Comprar una casa a un particular tiene una ventaja importante , si eres capaz de negociar y tienes intuición, así como conocimiento del mercado inmobiliario. Sin la intermediación de un agente inmobiliario, te ahorras el pago de la comisión , que varía entre el 2% / 5% según la agencia, la ciudad y los gastos incurridos por algunas prácticas.
Recordemos que hay una comisión tanto para el comprador como para el vendedor y, por tanto, hay margen para la negociación de la compra “hágalo usted mismo”.
Poder tratar directamente con el vendedor también te permite realizar la negociación en persona, pudiendo apuntar formas de pago que llevan al vendedor a descontar el precio.
La presencia de un intermediario, cuya tarea es realizar la venta y que gana sobre el monto de la venta, podría limitar sus solicitudes en cuanto a una fuerte reducción de precio.
Comprar una casa a un particular: guías y consejos
Hemos visto que comprar una casa a un particular es posible y rentable, pero la operación requiere mucha atención para no toparse con desagradables sorpresas una vez firmada la escritura y abonado el importe pactado.
Se puede obtener más información para saber cómo liberarse cuando da el paso de comprar una casa con las siguientes guías:
- Compra de vivienda con hipoteca
- Compra de la primera vivienda: que pasos seguir
- Compra de segunda vivienda
- Comprar una casa: los errores a evitar
- Compra de casa en subasta