Intercambiar viviendas para cambiar de lugar de vacaciones o vender una propiedad que ya no le interesa. Descubrimos el intercambio de bienes raíces, la forma contractual que es una especie de trueque de casas, con o sin dinero para agregar. Normativas, ventajas, costes.
El intercambio de bienes raíces es la oportunidad de intercambiar sus casas entre dos propietarios , la cesión de la propiedad de un inmueble a cambio de otro , que puede estar situada ya sea en la misma ciudad o en otro lugar , sin ningún tipo de restricción.
El intercambio puede realizarse a la par , o sin tener que agregar una suma de dinero, cuando las partes creen que las dos propiedades tienen el mismo valor, o agregando una tarifa para igualar la oferta, si se considera que las dos casas tienen un precio diferente.
Además de ser una propuesta a evaluar para quienes, por motivos laborales, luchan por evaluar el traslado definitivo a otra ciudad, el intercambio inmobiliario también está gozando de éxito entre los propietarios de viviendas vacacionales , quienes, tras haber después del período de vacaciones en un lugar, deciden cambiar de escenario y se mudan a otro lugar de vacaciones.
Intercambio de inmuebles: legislación
Según lo establecido en el artículo 1552 del código civil : "El canje es el contrato que tiene por objeto la transferencia recíproca de la propiedad de las cosas, u otros derechos, de una parte contratante a otra".
Sin especificar directamente que estamos hablando de vivienda , se considera la oportunidad de intercambiar apartamentos, casas, villas, por lo que la propiedad inmobiliaria puede muy bien ser objeto de la operación.
Bolsa de bienes raíces: tipo
El intercambio de bienes raíces puede ser de tres tipos:
- intercambio entre dos sujetos privados: es un intercambio directo.
- intercambio entre un particular y una empresa: intercambio a consignación.
- intercambio entre personas jurídicas con números de IVA.
Intercambio a la par o con contraprestación
La gran diferencia se determina entonces por el valor de las dos propiedades . Si los inmuebles tienen igual valor (obviamente tras tasación y acuerdo entre las partes), la operación es realmente sencilla ya que se trata de un intercambio igual , sin tener que sumar una suma de dinero para igualar el importe.
Si, por el contrario, las dos propiedades tienen un valor diferente , la persona que tenga la casa con un precio más bajo deberá igualar el precio pagando la diferencia en efectivo . El funcionamiento , aunque no más complicado que en el primer caso, podría cambiar , y mucho, desde el punto de vista práctico.
Si la diferencia es mínima (10.000 € / 20.000 para ser claros), lo más probable es que se trate de dos propiedades casi similares , que difieren solo en un tamaño ligeramente diferente o en el posicionamiento en dos distritos diferentes de la ciudad.
Si, por el contrario, el desembolso de una de las dos partes es considerable (por ejemplo 90.000 €), entonces podría ser una operación arriesgada para la persona que debería recibir el dinero. Te explicamos por qué.
La enorme diferencia podría tener, de hecho, el objeto de la negociación de un inmueble en lamentable estado, sobre el que tener que intervenir de forma decisiva, renovar y por tanto gastar gran parte de la suma recibida.
O bien, un apartamento mucho más pequeño ubicado en una zona mal servida de la ciudad. Pero, para subrayar, también podría ser la elección de vida de un par de personas que viven poco, por motivos laborales, en la ciudad, y prefieren tener efectivo para gastar en otros intereses o para compartir un nido de dinero.
Permuta inmobiliaria: impuestos a pagar
La operación está sujeta a la del impuesto de matriculación , calculada sobre la base del apartamento con el impuesto al valor más alto . Por ejemplo, si el sujeto de la bolsa son dos apartamentos, ambos primeras casas , el impuesto de matriculación es idéntica , como una tasa , por los dos apartamentos, y es igual a 2% del valor catastral del apartamento con el valor mayor .
En el caso de que la transferencia de propiedad se produzca entre una persona física sujeta a IVA y otra sujeta al impuesto de matriculación , se pierde la ventaja fiscal . De hecho, para la transferencia sin IVA, el impuesto de matriculación se paga proporcionalmente (9% segunda vivienda o 2% primera vivienda) además de los impuestos catastrales en un importe fijo (100 € euros).
Para la transmisión de una vivienda sujeta a IVA se deben pagar impuestos fijos (registro, hipoteca y catastro) por un total de 600 € (200 € cada uno). Además, para esta escritura de cambio, se debe pagar el impuesto de timbre.
Intercambio inmobiliario: opiniones
Ventajas
- cuando se produce entre dos particulares, por tanto exentos de IVA, es decididamente menos oneroso que una venta tradicional
- la suma de los gastos de la operación se divide entre los dos sujetos
- le permite cambiar los lugares de vacaciones (cuando la operación se refiere a áreas de vacaciones)
- es una sola escritura de compraventa y no dos separadas
- puede ser una oportunidad a la hora de intercambiar viviendas entre familiares (como en el caso de una herencia)
- evite sacar una hipoteca la mayor parte del tiempo
- si hay hipoteca sobre una de las dos casas, el nuevo propietario puede decidir si se queda (se hace cargo) si es útil para la operación o si la cambia
- para una empresa constructora es una oportunidad para deshacerse de los artículos no vendidos
Desventajas
- si una de las dos propiedades está cubierta por una hipoteca, la operación es más complicada y onerosa
- no hay ventaja fiscal cuando la transacción es entre un particular y uno sujeto al IVA
- la presencia de una hipoteca puede encarecer la negociación y la conclusión
