¿Cómo se regula el espacio de estacionamiento en el condominio? La legislación vigente, cómo resolver las situaciones concretas que puedan surgir Mantenimiento y como defender sus derechos.
Con el desarrollo masivo del tráfico, los problemas relacionados con el automóvil y su estacionamiento se han incrementado dramáticamente, llevando a consecuencias inimaginables cuando se construyeron condominios en ciudades sin los espacios de estacionamiento necesarios.
Aquí el legislador ha tenido que intervenir, en varias ocasiones a lo largo del tiempo, para regularizar y legislar en materia de plazas de aparcamiento en condominios , con el fin de resolver de la forma más sencilla posible las múltiples disputas que suelen surgir por cuestiones relativas al aparcamiento, todo '' Usar sin permiso o abandonar autos y objetos antiguos, ocupando un espacio sin derechos o de forma permanente.
Plaza de aparcamiento en condominio: legislación
Conocer la legislación que regula el estacionamiento dentro de un condominio , incluyendo todas sus evoluciones hasta la vigente, permite resolver la mayoría de los asuntos de manera civil, sin necesidad de emprender acciones legales.
El código civil no tiene reglas internas y artículos que aborden el tema directamente: por lo tanto, se aplicaron las reglas sobre espacios de condominio.
Además, la legislación sobre construcción de edificios y condominios , a la que el legislador ha prestado mucha atención a lo largo de los años , es de gran ayuda para venir al rescate a nivel legislativo .
Evolución de las leyes de estacionamiento en condominios desde 1942 hasta 1967
Con la ley n. 1150/1942 nació oficialmente la primera legislación italiana sobre urbanización ; a partir de este momento, para construir se debe solicitar la licencia de obra al Municipio competente .
Sin embargo, dado que el automóvil aún no era de uso común, el legislador en ese momento no mencionó de ninguna manera una forma de regularizar la presencia de automóviles dentro de los condominios.
Edificios construidos entre 1967 y 2005
Con la ley n ° 765/1967 denominada Puente , se introduce la restricción para nuevos edificios para crear áreas dedicadas al estacionamiento de automóviles , respetando la proporción de un estacionamiento de 1 metro cuadrado por cada 10 metros cúbicos de construcción.
El concepto clave del cambio fue intervenir de manera de regular el tráfico, permitiendo aligerar la presencia de automóviles en los bordes de las carreteras. Los espacios utilizados en el condominio para esta función se consideran accesorios del departamento y por lo tanto conectados, como ocurre con sótanos, áticos, etc.
Edificios construidos después de 2005
La Ley de 28 de noviembre de 2005 , n. 246, denominada Simplificación , deja inalterada la disposición relativa a la creación de plazas de aparcamiento, pero liberaliza la venta : la plaza de aparcamiento queda asignada, en el momento de la construcción, a cada apartamento según la superficie cuadrada, pero pierde la definición de relevancia.
Por tanto, si el constructor del edificio decide vender el apartamento y la plaza de aparcamiento por separado, es libre de hacerlo.
Espacio de estacionamiento insuficiente en condominio: ¿qué hacer?
Una de las situaciones que más comúnmente conduce a peleas y discusiones es cuando el condominio no tiene suficientes lugares para garantizar a cada condominio el estacionamiento de al menos un automóvil.
Es deber de la asamblea del condominio intervenir para regular, estableciendo el criterio de rotación en el uso del área, que puede ser mensual, semanal o diaria.
¿Qué mayoría en la asamblea
La mayoría requerida en la reunión para aprobar el calendario de turnos de estacionamiento es igual al menos a la mitad de milésimas de participantes condominios.
También en el montaje se puede decidir sobre la necesidad de delimitar los espacios adecuados haciendo pintar las tiras delimitadoras.
Qué hacer si el automóvil es demasiado grande para caber en el asiento asignado
Establecer el tamaño estándar de un automóvil de pasajeros hoy en día es bastante complicado. La aparición en el mercado de modelos como los SUV, que en longitud y anchura son mucho mayores que un coche tradicional, puede conllevar problemas de aparcamiento.
Si el automóvil no ingresa al espacio asignado dentro del condominio, el propietario no tiene derecho a apelar al juez para redefinir el tamaño del estacionamiento.
Quién puede estacionar en el condominio
Parece obvio, sin embargo, para prohibir el estacionamiento a extraños e invitados , o personas que no posean un departamento en el edificio, la asamblea deberá resolver con el voto favorable de la mayoría de los presentes en la asamblea , siempre que los participantes representen al menos 500 milésimas.
Entonces dependerá del administrador colocar un letrero relevante en la entrada del condominio para indicar la prohibición.
El requisito fundamental no es la residencia en el edificio, sino la titularidad del derecho como propietario o en posesión de un contrato de arrendamiento ordinario.
Cómo prohibir el estacionamiento en condominios a extraños
Una forma correcta de evitar el acceso, aunque sea temporal, a desconocidos que pretendan aprovechar el aparcamiento de su coche es la instalación de un portón o reja .
Por lo tanto, será necesario equipar todos los condominios con una llave especial o control eléctrico para acceder en automóvil, así como dejar un paso de peatones abierto, si hay tiendas en la planta baja.
La instalación de la puerta / reja requiere el voto favorable de la mayoría de los presentes en la reunión , siempre que representen al menos 500 / 1.000.
¿Tener dos coches te da derecho a dos plazas de aparcamiento?
Ser dueño de dos autos no determina el derecho a usar dos estacionamientos dentro del condominio.
Solo si los lugares disponibles son en exceso , o que todos pueden estacionar al menos un vehículo, entonces surge el derecho a dejar el automóvil en el lugar del condominio.
¿Es posible vender el espacio de estacionamiento en el condominio?
La respuesta a la pregunta depende del período de construcción de la propiedad.
Edificios construidos antes de 1967
Hasta 1967 no existía un reglamento de edificación que incluyera la obligación de crear áreas dedicadas a los automóviles. Por lo tanto, se deben seguir los documentos del registro de la propiedad para verificar cómo se han registrado y declarado los espacios dentro de un edificio.
Edificios construidos entre 1967 y 2005
La entrada en vigor de la ley de Ponte ha cambiado radicalmente la disciplina: dentro de un condominio debe haber áreas para estacionar autos, consideradas como pertenecientes a cada departamento.
Por tanto, la venta de la propiedad incluye y también incluye la plaza de garaje : si el comprador no la incluye en el contrato, el contrato es nulo .
Edificios construidos después de 2005
La Ley de 28 de noviembre de 2005, n. 246 , denominado Simplificación , ha cambiado radicalmente el tema dando lugar a la liberalización de la venta de plazas de aparcamiento, que ya no son pertinentes para el piso .
De esta forma, sin afectar la obligación de crear áreas dedicadas al estacionamiento de autos, la compra y venta de un departamento dentro del condominio puede realizarse de manera separada del respectivo estacionamiento .
El comprador, al momento de la negociación, debe por tanto aclarar que la operación también incluye el estacionamiento del condominio.
También tendrá la libertad de no proceder con la compra de la plaza de aparcamiento, decidiendo espontáneamente dejar el coche en otro lugar; el vendedor de la propiedad podrá así conservar la propiedad del lugar, vendiéndolo en otro momento.
Espacio de estacionamiento en el condominio: usucapione
Estacionar su automóvil en el mismo lugar exacto durante al menos 20 años no determina el derecho a considerarse propietario de ese espacio en particular.
Para que el derecho de usucapione surta efecto , es necesario que la plaza de aparcamiento se haya utilizado, de buena fe , durante al menos 20 años , de forma continua y, según aclara el legislador, es necesario que nos hayamos comportado en todos los aspectos como propietarios . Para simplificar, haber instalado una cerca o puesto una barra para impedir el acceso a otros es uno de esos actos que solo suele realizar un propietario.
Si alguna de estas operaciones no se ha realizado, en ningún caso se activa el uso de la plaza de aparcamiento.
Plaza de estacionamiento en el condominio: distribución de gastos
El uso del área de estacionamiento dentro de un edificio corresponde a todos los condominios, como ha señalado reiteradamente el Tribunal de Casación. Sin embargo, al proceder con la asignación de los costos de mantenimiento (pintado de las líneas del área, asfaltado, etc.), se sigue el concepto básico de milésimas de propiedad.
Plaza de estacionamiento en el condominio: remoción forzada
Una de las principales causas que desencadenan interminables discusiones es cuando un coche viejo, a desguazar u otro vehículo (por ejemplo un caso clásico es el de la caravana) ocupa uno o más espacios de condominio.
Como ha subrayado reiteradamente el Tribunal de Casación , ningún condominio puede ejercer de ningún modo un acto de fuerza , retirando el vehículo por voluntad propia, por ejemplo recurriendo a empresas especializadas en remolques de vehículos.
Por lo tanto, se debe seguir un código de conducta ad hoc que establezca:
- Solicite la intervención del administrador del condominio, quien tendrá la facultad de solicitar el retiro del vehículo al legítimo dueño. También podrá aplicar la sanción correspondiente de conformidad con el art. 70 de las disposiciones de desarrollo del código de condominio , consistente en una multa mínima de 200 €, que puede llegar incluso a 800 €.
- Si la intervención no ha surtido efecto, es necesario solicitar al juez una medida urgente (artículo 700 del Código Civil italiano) o una medida cautelar (artículo 1168 del Código Civil italiano) .
¿Se puede vallar el espacio de estacionamiento en el condominio?
El código civil no prohíbe al legítimo propietario vallar y cerrar su plaza de aparcamiento , ya que es una propiedad equivalente a un terreno agrícola común.
Sin embargo, es necesario respetar las propiedades ajenas y los espacios comunes, por lo que es necesario instalar medios disuasorios como rejas, postes o vallas, siempre que no se impida el paso regular de vehículos y personas.
Sin embargo, si es el reglamento del condominio lo que prohíbe el cierre, entonces no es posible instalar nada.
Transforma el jardín en una plaza de aparcamiento
Las necesidades pueden cambiar con el tiempo e incluso la vida del condominio, con el cambio generacional, puede cambiar, incluso significativamente.
Para transformar un área del patio del jardín en un estacionamiento, se requiere la siguiente mayoría calificada del ensamblaje :
- el voto favorable de 4/5 de los participantes en el condominio
- el voto favorable de 4/5 del valor del edificio (800 / 1.000)
Sin embargo, la Municipalidad puede intervenir y bloquear la operación , si considera que no se han respetado ciertos parámetros, como el espacio verde mínimo frente al asfaltado .
