Casa en construcción: cómo proceder con la compra de una propiedad en construcción sin correr el riesgo de perder todo el dinero gastado. La legislación italiana en vigor. Las garantías para el comprador: el contrato preliminar y la figura del notario. Opiniones.
Comprar una casa en construcción significa comprar una casa en papel, o una propiedad que aún no se ha terminado y se está construyendo.
Un asunto complejo y una operación que presenta sus riesgos , por otro lado tiene la ventaja de estar construida según los conceptos de edificación más modernos , con una garantía de 10 años que cubre cualquier defecto constructivo.
Casa en construcción: legislación
Para proteger al comprador , la legislación italiana es bastante estricta al respecto: la quiebra de la empresa constructora correría el riesgo de comprometer la vida familiar, desde el punto de vista financiero, durante muchos años, con fuertes repercusiones.
El decreto legislativo 122/2005 establece en este sentido una serie de salvaguardias que permiten al ciudadano común estar mucho más tranquilo. El objetivo del reglamento es permitir al comprador, en caso de quiebra de la empresa constructora, recuperar las sumas pagadas.
Analicemos específicamente cómo funciona el estándar y cuáles son los criterios fundacionales:
- el constructor está obligado a entregar al comprador la fianza , garantía por todas las sumas cobradas hasta el momento en que se transfiere la propiedad
- entregar al comprador la póliza de seguro , por 10 años , que será la garantía de indemnización por cualquier daño material y directo a la propiedad derivado de defectos de construcción
- hacer redactar el contrato preliminar por un notario que verificará la exactitud de la fianza
- El notario no procederá a la firma de la escritura de compraventa si la hipoteca no ha sido cancelada antes o simultáneamente con la escritura.
- derecho de tanteo a favor del comprador en caso de venta de la propiedad por subasta
- Posibilidad de que el comprador ejecute la fianza antes de que el fiduciario, en caso de quiebra de la empresa, haya comunicado la elección de ejecución o resolución del contrato.
Cómo conseguir las garantías
El principal consejo es contar siempre con la redacción de la venta previa ante notario , trámite que implica automáticamente la activación de las protecciones previstas por el Decreto Legislativo 122/2005.
Este paso, que lamentablemente no siempre se produce, tiene costos para la constructora que se ve obligada a pagar una determinada suma de dinero, sufriendo restricciones sobre las sumas recibidas, determinadas por la estipulación de la fianza.
De hecho, la realización de un contrato privado no garantiza y de ninguna manera protege al comprador que correría el riesgo de perder los anticipos pagados en caso de quiebra de la constructora .
Contrato preliminar: lo que contiene
En el caso concreto del precontrato estipulado para la compraventa de un inmueble en construcción , éste deberá garantizar que ya se han realizado las comprobaciones, o las averiguaciones hipotecarias, relativas a la existencia o no de hipotecas u otras coacciones.
El notario , al transcribir la escritura en los registros de la propiedad inmobiliaria, garantizará efectivamente al comprador contra los riesgos de la existencia de hipotecas o restricciones posteriores en su registro, siempre que la venta se realice dentro de los 3 años.
El contrato de venta preliminar contendrá los siguientes elementos:
- descripción de la propiedad a construir o en construcción, definiendo sus límites y cualquier pertinencia
- indicación de cualquier escritura de obligación, así como la existencia de hipotecas perjudiciales o transcripciones
- el plazo para la realización del trabajo
- precio y métodos de pago
- indicar el permiso de construcción
- la posible existencia de contratistas
- las especificaciones especificando las características de los materiales y la elaboración del proyecto.
Compra casa en construcción: fianza
La garantía tiene la función de garantizar y proteger al comprador de la quiebra del fabricante. Permanece vigente hasta que la institución que la emitió reciba una copia certificada de la transferencia de la propiedad en la que se contiene la declaración de liberación de la póliza de seguro por 10 años.
De esta forma, el comprador mantiene intacta la posibilidad de reclamar la suma garantizada por la fianza:
- tras los problemas económicos de la empresa constructora
- si tiene la intención de rescindir el contrato
- si el notario ha certificado que no pudo recibir la escritura de transferencia luego de no emitir la póliza de diez años
Compra de vivienda en construcción: nulidad del contrato
La ausencia de redacción del precontrato conlleva la nulidad absoluta del contrato de compraventa por falta de forma .
La figura del notario es de fundamental importancia ya que su presencia garantiza :
- obligación de entregar la fianza, en forma preliminar,
- entrega de la póliza de seguro a diez años, en el contrato de compraventa.
Comprar una casa en construcción: opiniones
Intentemos equilibrar las ventajas y desventajas de una transacción inmobiliaria de este tipo para el comprador.
Ventajas
- compra de un nuevo producto
- tecnologías más modernas en la fase de construcción
- presencia de varios opcionales importantes, como domótica, calefacción más eficiente, etc.
- 10 años de garantía por cualquier defecto.
- menor mantenimiento en los primeros años de vida
Desventajas
- precio más alto en la fase de compra en comparación con una propiedad ya construida
- riesgo de que la vivienda se encuentre en una zona de la ciudad aún no equipada con servicios de transporte, centros comerciales, etc.
- falta de exenciones fiscales en este momento