Cómo calcular la distribución de los gastos de condominio de un ascensor. Diferencia entre costes de mantenimiento ordinarios y extraordinarios. Ejemplo de cálculo. Quien está exento de pagar gastos. Cómo se dividen los costos entre el inquilino y el propietario. Instalación de un nuevo ascensor: quién decide, reparto de costes.
El ascensor es una gran comodidad en edificios con muchos pisos: piense en subir las escaleras a pie hasta el piso 7, 8 o tal vez hasta el piso 15, si vive en uno de esos edificios enormes que no son raros en las grandes ciudades. , parece una cosa impensable y muy complicada, si se propone hoy.
Luego le sumamos el esfuerzo adicional de llevar bolsas de la compra o maletas al regresar de un viaje: un esfuerzo verdaderamente titánico.
La presencia del ascensor simplifica enormemente las situaciones cotidianas; sin embargo, su gestión en un condominio puede generar problemas que requieran la intervención del administrador y una asamblea para resolver los problemas.
Gastos de condominio elevador: diferencia entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios
El ascensor es uno de esos elementos que se indica como parte común de un condominio , cuyos gastos se dividen así entre los condominios, propietarios o arrendatarios, en función del tipo de intervención que se realice. Sin embargo, como es fácil de entender, el uso del ascensor es diferente según el piso en el que viva, lo que es decisivo para un ritmo de desgaste diferente.
Veamos la principal diferencia entre gastos ordinarios y gastos extraordinarios .
Gastos ordinarios de elevación
Los gastos ordinarios se refieren a intervenciones periódicas , repetidas de forma periódica durante la vida útil del ascensor, para mantenerlo en plena eficacia.
La reposición de las bombillas presentes en el botonera, la limpieza y lubricación de la cabina o los contratos de mantenimiento periódico estipulados con la empresa responsable son algunos de los gastos ordinarios.
Gastos extraordinarios del ascensor
Los gastos extraordinarios son aquellos no previstos por el mantenimiento periódico , como las verificaciones anuales o la sustitución de elementos desgastados realizados según el ciclo de vida tradicional de los materiales.
Por ejemplo, el bloqueo de la cabina por avería del motor se puede catalogar como una intervención de mantenimiento y, por tanto, un gasto extraordinario.
Elevador de condominio para distribución de gastos
Los gastos relacionados con el elevador del condominio corren a cargo de todos los condominios atendidos por el sistema, como se indica en el artículo 1123 del código civil, en el caso de un edificio con diferente número de escaleras, a los condominios de cada escalera solo se les cobrará los costos de el ascensor que utilizan para llegar a su casa.
Cálculo de distribución de gastos de condominio: ejemplo
El desglose de los costes relacionados con el uso y mantenimiento del ascensor se realiza de la siguiente manera:
- 50% basado en milésimas de propiedad;
- 50% en proporción al piso en el que vive el condominio.
La tabla para el cálculo de la participación en milésimas de propiedad de una propiedad ubicada dentro de un edificio está establecida por la ley italiana de la siguiente manera:
- tamaño de la unidad inmobiliaria: tamaño total del edificio
- el resultado se multiplica x 1000, de ahí el término de milésimas.
Para entenderlo mejor, pongamos un ejemplo: el propietario de un apartamento de 250 metros cuadrados, ubicado dentro de un edificio de 1000 metros cuadrados, posee la siguiente parte de milésimas:
250/1000 = 0,25
0,25 x 1000: 250 milésimas de propiedad
El cálculo proporcional basado en el piso del apartamento es un poco más complejo, pero con un ejemplo aclararemos cualquier duda.
Consideremos la siguiente situación:
- Edificio de 3 plantas
- altura de cada piso: 3 metros
- altura total del edificio: 18 metros dada por la suma de 3 + 6 + 9 (3 en el 1er piso, 6 en el 2do piso, 9 en el 3er piso)
- un apartamento por piso, con las siguientes milésimas: 400 (1er piso), 300 (2do piso), 300 (3er piso)
- Coste total del ascensor a compartir: 2000 €
El esquema resumido de la distribución de los gastos del condominio relacionados con el ascensor se puede mostrar de la siguiente manera:
- Apartamento 1er piso 2000: 2 x (400: 1000 + 3:18) = € 567
- Apartamento 2do piso 2000: 2 x (300: 1000 + 6:18) = € 634
- Apartamento 3er piso 2000: 2 x (300: 1000 + 9:18) = 800 €
El diferente número de apartamentos en cada piso, además de la superficie, obviamente, conlleva cambios en el resultado final. El cálculo , realizado por el administrador del condominio y adjunto a cada acta de reunión, se realiza mediante software específico, o con programas informáticos que hacen que la operación sea sencilla e inmediata en cuanto se produce un costo de mantenimiento adicional.
Tarifas de condominio elevador: aquellos que no pagan
En general , los siguientes sujetos están exentos del pago de los cargos por servicio del ascensor :
- propietarios de apartamentos en planta baja
- propietarios de tiendas en la calle
- propietarios de las cajas ubicadas en el sótano del edificio si no son atendidas por el ascensor, excepto en el caso que el reglamento del condominio no establezca reglas diferentes
Por lo tanto, el concepto clave para calcular los costos no es el uso real del ascensor, sino el uso potencial , razón por la cual los que viven en los pisos superiores pagan una parte proporcional de los gastos más alta.
Los costos de adecuación del sistema a las normas de seguridad se cobran a todos los condominios , incluidos los propietarios de la planta baja y los locales comerciales en proporción a las milésimas.
Elevador de condominio: cuánto paga el inquilino
Un caso específico que ocurre habitualmente es cuando el dueño de un inmueble alquila su apartamento. Veamos cómo la legislación italiana divide los costes entre arrendatario y propietario:
- El mantenimiento ordinario , incluidas las reparaciones menores, la electricidad consumida para su uso además de las operaciones periódicas, son responsabilidad del inquilino.
- El mantenimiento extraordinario , por lo tanto, fallas repentinas, roturas excepcionales de materiales y componentes, así como una nueva instalación o reemplazo completo del elevador, intervenciones de adaptación a las nuevas regulaciones, son responsabilidad del propietario.
Elevador de condominio: quién decide la instalación
En la mayoría de los condominios se instalan ascensores durante la construcción del edificio, con el fin de facilitar la vida de los inquilinos en los pisos superiores, una buena garantía para las personas mayores o con problemas para caminar que se verían obligadas a vivir en reclusión. hogar.
Además, los apartamentos ubicados en edificios sin ascensor tienen un precio más bajo en el mercado inmobiliario, en consideración a las molestias que ocasiona a los posibles compradores.
Sin embargo, la situación puede surgir de la necesidad o el interés de algunos inquilinos de solicitar la instalación de un sistema de ascensor, útil para simplificar la vida diaria. ¿Cómo procedes en este caso?
Elevador de condominio: innovación
Proceder a la instalación de un elevador de condominio en un edificio sin él, se cataloga como una innovación , o una obra nueva que implica una modificación importante y positiva de lo común. Sin embargo, el sistema también determina una situación diferente : solo piense en el proyecto del rellano, así como en la escalera por la que debe pasar el ascensor.
Veamos cómo la ley aborda la situación, resolviendo todos los problemas posibles.
Interés de la mayoría
El Código Civil ayuda a resolver el problema al establecer que:
- la asamblea del condominio tiene el derecho de aprobar cualquier obra encaminada al mejoramiento, uso más conveniente o mayor eficiencia de las cosas comunes. Los acuerdos son válidos siempre que se aprueben con un número de votos que represente la mayoría de los presentes en la asamblea y que equivalga al menos a la mitad de las milésimas del total del edificio.
Sin embargo, el Código Civil especifica que las innovaciones están prohibidas si :
- alteran el equilibrio arquitectónico del edificio
- hacer inútiles algunas partes comunes
- pueden ser un problema de seguridad
- modifican el disfrute de un solo inquilino
Si, por el contrario, la presencia del ascensor determina solo una restricción limitada del espacio utilizado como pasaje común, entonces el derecho de instalación es válido.
Distribución de gastos
Los costos de instalación del ascensor del condominio se dividen de acuerdo a las acciones en milésimas de propiedad , regla también válida para aquellos condominios que hayan expresado una opinión contraria en la asamblea.
Los condominios opuestos a la instalación tienen la posibilidad de solicitar la exención de gastos , en el caso de que las obras tengan un monto elevado o requieran un uso aparte (por ejemplo, debe tener la llave para acceder a la cabaña).
La situación clásica es el inquilino que vive en la planta baja: en este caso puede pedir que no se le cargue con los gastos necesarios para la instalación y el mantenimiento relacionado ya que no los utiliza.
Condominio cambia de opinión: ¿cómo hacerlo?
Los condominios que originalmente tenían una instalación de opinión negativa y que habían solicitado y fueron excluidos de las tarifas de mantenimiento, pueden cambiar de opinión con el tiempo. Basta pensar en un apartamento recibido como herencia, para el cual el propietario original había negado su consentimiento para el ascensor y había obtenido la exclusión del reparto de los gastos relacionados.
El heredero puede pedir a la participación en los costos , lo que contribuye a los costos incurridos en la instalación y mantenimiento.
El monto a pagar vendrá determinado por la suma de los costos de instalación y mantenimiento extraordinario del activo, de los cuales se deducirá un monto igual a la depreciación del activo por obsolescencia, por tratarse de una planta sometida a un gran desgaste.
El valor actual del ascensor será, por tanto, el parámetro necesario para determinar la llamada altura de entrada.