Arrendamiento. Elementos del contrato. Tipos existentes. ¿Qué es el cupón seco?
El contrato de arrendamiento de una casa es el acuerdo mediante el cual una parte (llamada arrendador) se compromete a permitir que otra persona (inquilino o inquilino) use la casa por un tiempo determinado a cambio de una tarifa específica, llamada canon.
Elementos del contrato de arrendamiento
Para ser correcto, el contrato de arrendamiento , redactado por escrito, debe contener estrictamente algunos elementos:
- contenido
- registro
- fecha de estipulación
- indicación de las piezas
- identificación del activo
- alquilar
- duración y retiro
Contenido
El contenido del contrato de alquiler puede ser diferente según la tipología diferente y según los acuerdos entre las partes, que pueden insertar cláusulas que se consideren necesarias.
Sin embargo, hay puntos clave del contrato como: fecha de firma; indicación detallada de los nombres de las personas; identificación de la propiedad; precio del alquiler y su duración.
Registro
El registro del contrato deberá realizarse dentro de los 30 días siguientes a la fecha de vigencia, salvo los acuerdos que duren menos de 30 días durante todo el año. Los formularios de registro son proporcionados por la Agencia Tributaria, que también se puede encontrar en su sitio web. Los módulos son diferentes según el tipo de contrato.
Fecha de estipulación
La fecha de estipulación es la de la firma del contrato, día en que comienza el arrendamiento del inmueble, según lo establezcan las partes, a partir del cual comienza oficialmente el curso del mismo, según lo pactado y fijado por las partes. A partir de esa fecha, también comienza el período de registro de 30 días.
Indicaciones de las partes
Los datos de los interesados , es decir, propietario e inquilino, deben indicarse de forma clara y precisa .
Los datos obligatorios para ambas partes son: nombre y apellidos o razón social si es empresa, fecha y lugar de nacimiento, domicilio o domicilio social, código fiscal o número de IVA.
Identificación de la propiedad
El objeto del contrato , que es la propiedad, debe indicarse con precisión, reportando los siguientes datos: dirección completa, especificando cualquier escalera y piso, municipio en el que se ubica, datos catastrales de la propiedad (lote, sección, categoría, zona censal, etc.), los locales y servicios que lo componen, además de sus accesorios, así como para qué uso se alquila.
Canon
El alquiler representa la contraprestación con la que se alquila la propiedad. La suma debe pagarse al propietario al final del período pactado (generalmente, mes, trimestre o cuatrimestre). Donde no se indique, el contrato es nulo.
El alquiler se determina de acuerdo a la libre negociación entre las partes y puede sufrir, con el tiempo, ajustes según el índice de precios Istat.
En el contrato, las partes deben especificar tres partes diferenciadas: cuota anual, gastos anuales y cuota pactada.
La tarifa anual es el precio acordado por el alquiler de la propiedad solo.
Los gastos anuales son todas las sumas adeudadas por cargos accesorios, relacionados con los gastos de servicios públicos y de condominio. También se pueden ingresar elementos de gastos adicionales.
En cambio, la cuota acordada es la suma a pagar en los plazos especificados, determinada por la suma de la tarifa y los gastos, dividida por el número de cuotas previstas en el contrato.
Duración y retiro
Según lo indicado por el código civil, la duración máxima de un contrato de arrendamiento es de 30 años. Sin embargo, no se hace mención a una duración mínima de los mismos.
El derecho de desistimiento pertenece al inquilino : cuando tenga la intención de desistir, deberá enviar por carta certificada, comunicación al propietario, al menos seis meses después de la expiración del contrato.
El arrendador, en cambio, puede rescindir anticipadamente el contrato solo en los casos expresamente señalados por la ley.
Tipos de contratos de arrendamiento
Existen diferentes tipos de contratos de arrendamiento. Analicemos cuáles son.
Tarifa gratuita
Es el contrato que consiste en la libre determinación entre las partes del canon . Representa la forma más extendida y tiene una duración establecida por ley en 4 años, prorrogables por otros cuatro años a menos que se cancele. Para el arrendador, la cancelación sólo podrá ejercitarse por causas expresamente identificadas en la ley.
En el lenguaje común, se lo conoce mejor como un contrato cuatro + cuatro .
Las partes pueden decidir libremente sobre los elementos accesorios del contrato.
Acuerdo
El contrato acordado solo prevé una duración mínima , igual a tres años . Al vencimiento, se activa la renovación automática de dos años en caso de que las partes no estén de acuerdo con la renovación de tres años, a menos que se cancele. Normalmente se indican con las palabras tres + dos contratos.
La menor duración se compensa con la renta controlada , que se fija en base a una tabla acordada entre las organizaciones de propietarios y las organizaciones de inquilinos, diferentes en cada municipio.
A nivel fiscal, estos contratos gozan de menores impuestos y, en algunos casos, incluso de descuentos fiscales.
Transitorio
El contrato de arrendamiento transitorio es la forma particular que se usa cuando tiene la intención de alquilar una propiedad por un período de no menos de un mes y no más de 18 meses.
Responde a la necesidad de trabajadores y estudiantes que, durante un tiempo, tienen que trasladarse a otro lugar por motivos de trabajo o para continuar sus estudios.
No se pueden utilizar para el alquiler de viviendas vacacionales , pero son ideales para aquellos casos en los que tengas que desplazarte temporalmente. Debe especificarse claramente que se trata de un contrato transitorio, de lo contrario, al expirar el plazo, el contrato se convierte automáticamente en un contrato de alquiler gratuito con una duración de 4 + 4 años.
Estudiantes universitarios
Un tipo particular de contrato transitorio es el de los estudiantes universitarios . En este caso concreto, el arrendador pone a disposición de uno o más estudiantes universitarios no residentes un piso mediante el pago de una tasa, que puede ser libremente determinada entre las partes, hasta un máximo establecido por convenios territoriales específicos.
La duración es de entre un mínimo de seis meses y un máximo de tres años . Una vez vencido, se renueva automáticamente por la misma duración que el original, a menos que el inquilino cancele.
Nuevamente, el contrato debe indicar que el estudiante está inscrito en un curso en la Universidad local.
Uso turístico
Es la forma de contrato que se refiere en particular a complejos turísticos y está destinada al alquiler de esos apartamentos y casas con fines exclusivamente turísticos.
Tienen una duración máxima de 3 meses , redactada también por escrito, indicando que se trata de un alquiler para uso turístico. El contrato no incluye servicios auxiliares como limpieza diaria, cambio de sábanas, catering y similares que son típicos del contrato de hotel.
Al vencimiento del contrato de arrendamiento cesan todos los efectos, sin necesidad de comunicar ninguna cancelación.
Arrendamiento de cupón seco
El cupón seco es un régimen fiscal opcional que el arrendatario puede utilizar en contratos de arrendamiento de propiedades residenciales y accesorios relacionados.
Cuando se adopte este sistema, pagará un impuesto sobre la renta sustitutivo e impuestos adicionales de acuerdo con determinadas tasas.
Para alquileres a precio de mercado , se aplica la tasa del 21% en lugar de la tasa del impuesto sobre la renta personal en la declaración de impuestos.
Para arrendamientos con alquiler pactado , la tasa es del 15%, reducida al 10% para el período de dos años 2021 - 2021.
Cuando el dueño de la propiedad elige el cupón seco, ya no tiene que pagar el impuesto de registro y el impuesto de timbre .
Asimismo, renuncia, durante toda la duración del contrato, a la posibilidad de solicitar una actualización del alquiler, incluida la modificación del índice de precios Istat.
El cupón seco se puede activar solo para edificios destinados a uso residencial, pertenecientes a las categorías catastrales de A1 a A11, excluidas las oficinas, incluidas en la clase A10.