Usucapione. Definición y orígenes del término. Qué bienes pueden ser objeto de usucapión. Tiempos mínimos de inicio. Requisitos básicos: cómo demostrar la posesión. Actuación ante el tribunal: mediador, apelación al tribunal. Cómo presentar el caso. Costos a incurrir. Cómo comprar una propiedad en usucapione.
La posesión adversa puede definirse simplemente como una forma de hacerse con un mueble o propiedad sin necesidad de recurrir a ningún acuerdo de compra .
Para que esta posibilidad se realice, es necesario tener una posesión continua e ininterrumpida de un bien, mueble o inmueble, durante un período de tiempo determinado, por ejemplo 20 años en el caso de las viviendas .
Usucapione: definición
Palabra que deriva del latín usocapere, o tomar en uso, el término indica cuando uno toma posesión de una cosa a través de su uso continuado en el tiempo.
Durante el período de uso de la cosa, nadie debe haber intervenido para reclamar la propiedad .
Por tanto, en esta situación particular, la ley italiana beneficia a quienes han utilizado el bien, cuidándolo y preservándolo, obteniendo también ventajas, como en el caso de las tierras agrícolas, en detrimento del legítimo propietario que, en cambio, se ha desinteresado.
Los artículos del código civil de los números 1158 al 1167 tratan y aclaran cómo funciona la usucapione.
El hecho de que estemos hablando de posesión y no de posesión excluye automáticamente de cualquier solicitud a quienes viven de alquiler o en préstamo para uso en una propiedad que no les pertenece.
Usucapione: qué bienes
Los bienes que pueden desencadenar la usucapión y se pueden dividir en dos amplias categorías:
- bienes muebles
- bienes raíces
También hay algunos activos que de ninguna manera pueden ser objeto de usucapione, a saber:
- activos del dominio público,
- bienes pertenecientes a bienes públicos, o que sean propiedad del Estado, Región, Provincia, Municipio u otros Organismos.
Usucapione: tiempos
El código civil establece el tiempo necesario para reclamar la usucapione, diferenciando según los distintos tipos . Más precisamente:
- 20 años por un inmueble adquirido de mala fe,
- 10 años para un bien inmueble si lo compra de buena fe la persona que no era el propietario legítimo,
- 5 años para tierras agrícolas,
- 10 años para un bien mueble inscrito en los registros públicos (automóviles, motocicletas, barcos, etc.),
- 3 años para un bien mueble inscrito en los registros públicos si es comprado de buena fe por alguien que no era el legítimo propietario.
Usucapione: cómo probar la posesión
El requisito de posesión es el quid de la cuestión: de hecho, debe demostrarse que el propietario del bien se ha comportado de forma continua y sin interrupciones como si fuera el propietario en todos los aspectos.
De esta forma, asegurar que ha transcurrido el plazo mínimo para el ejercicio del derecho, la certeza del momento a partir del cual se inició la posesión, en particular mediante la aportación de testimonios de personas que puedan aclarar la fecha a partir de la cual la posesión ha comenzado.
Otros documentos importantes son las facturas de obras realizadas , documentos que acrediten el pago de impuestos así como facturas por el uso de gas y electricidad.
¿Cómo se produce la causa de la usucapiona?
Antes de entablar una demanda, es necesario hacer un análisis de cómo nos comportamos durante el período mínimo de usucapión del inmueble en cuestión, o si fue administrado, se realizaron ciertas obras, se pagaron los pagos relativos. impuestos, en fin, si nos comportáramos como si ya fuera propiedad.
Mediador
La ley italiana, para simplificar el procedimiento y reducir los costes, ha previsto la introducción de una figura, el mediador civil , que forma parte de un organismo de mediación regular acreditado ante el Ministerio de Justicia.
Esta figura convocará a los interesados en una reunión que tiene como objetivo facilitar el acuerdo entre las partes.
Al final de la discusión, el mediador elaborará un informe que puede ser:
- positivo, con la transferencia de propiedad, haciendo el acto de usucapión,
- negativo, en caso de falta de acuerdo o ausencia de la contraparte.
Caso en la corte
Si la reunión con el mediador no ha arrojado los resultados deseados, entonces se puede proceder a iniciar la causa de usucapión mediante auto de citación, redactado por su abogado y que se notifica a la contraparte, o al legítimo titular hasta ese momento. .
En el caso, no infrecuente, de que el propietario resida en el extranjero , principal motivo que ocasiona el abandono del inmueble, existen notificaciones internacionales que cumplen esta función.
Por otro lado, en el caso de una persona indisponible , existen notificaciones específicas en el ámbito judicial que también resuelven este problema.
Por tanto, el juez de la Corte tendrá la tarea de convocar a las partes para conocer el asunto y valorar el derecho real, comprobando que la posesión se ha ejercido de manera pacífica, o sin haber utilizado la violencia o la fuerza para adquirir la propiedad, y que ha sido ininterrumpido por el tiempo requerido por la ley.
La sentencia del Juez será auténtica, pudiendo ser inscrita en los registros públicos en el caso de bienes inmuebles o bienes muebles inscritos.
Usucapione: costos
Dado que este es un método que requiere la intervención del Juez para establecer si la persona que solicita la posesión tiene derecho a ella, es necesario someterse a un procedimiento que tiene sus costos relativos.
En primer lugar, tendrá que ser asistido por un abogado para el trámite regular que emitirá una tarifa por su servicio, identificable en un valor inicial de al menos 2000 € y proporcional al valor y tipo de activo en cuestión.
Luego, están los costos a incurrir relacionados con la demanda, el impuesto de puesta en marcha y el llamado aporte unificado con base en el valor estimado del activo, según la siguiente tabla:
Valor entre 26.000 € y 52.000 €: 518 €
Valor entre 52.000 € y 260000 €: 759 €
Valor entre 260000 € y 520000 €: 1214 €
Valor superior a 520.000 €: 1.686 €.
Luego, una vez ganado el caso, es necesario pagar el impuesto de registro, el impuesto hipotecario y el impuesto catastral según la escritura ordinaria de compraventa emitida por el notario.
Usucapione: ¿se puede vender la propiedad?
Un caso concreto, que se puede encontrar en la realidad, es cuando la persona que tiene la posesión del activo pretende venderlo a un tercero.
Para evitar problemas posteriores, cuando el vendedor es el propietario por usucapione , es necesario solicitar un certificado de hipoteca a veinte años , que tiene como objetivo rastrear la historia precisa de la propiedad, a través de la transferencia de propiedad.
En el caso de que no sea posible rastrear al anterior dueño de la propiedad por diversos motivos, antes de proceder con la venta es necesario tomar posesión de una sentencia que determine la compra , por parte del potencial vendedor, del bien por usucapione.
Esta sentencia permite así que la venta se lleve a cabo de manera silenciosa, evitando cualquier posible intervención posterior de los herederos legítimos o del propietario original del inmueble.