Vender una casa: cosas que debe saber y qué errores evitar. Qué no hacer cuando tiene que vender una propiedad. Los principales errores que dificultan la venta de una vivienda y el asesoramiento para los vendedores inmobiliarios novatos.
Encontrarte teniendo que vender una casa de repente puede dar miedo: el hecho de cambiar de casa, buscar otra en una ciudad diferente por motivos de trabajo o una propiedad heredada que nunca se utilizará, son las situaciones clásicas en las que puedes encontrar en la vida.
Cómo vender una casa sin cometer errores
Vender una casa se puede definir como un arte que debe aprenderse siguiendo algunos consejos básicos. Veamos por qué, para no arrepentirnos una vez firmada la escritura.
Vender una casa: precio de venta demasiado alto y tiempos de espera
El precio fijado por el valor del inmueble es probablemente el punto clave de la operación: con la crisis económica y la dificultad de los bancos para otorgar hipotecas , es el comprador quien mueve a la baja el precio final, con una agotadora negociación adjunta para poder apoderarse de la propiedad, ahorrar lo máximo posible y presentar el precio de venta.
Si no tiene ninguna necesidad de ventas, puede apuntar a establecer un precio más alto , mejorando las fortalezas específicas que pueden atraer a aquellos clientes que valoran esas ventajas y, por lo tanto, están dispuestos a pagarlas más.
Son excepciones que hay que olvidar cuando el tiempo es un factor importante.
Eso sí, cuando eres propietario piensas que tu propiedad es la mejor en su tipo y le añades un valor emocional que está estrictamente ligado a nosotros, además unos miles de euros más son convenientes para todos, pero si empiezas con mal pie , fijando un precio exorbitante y no acorde con el mercado, corre el riesgo de mantener alejados inmediatamente a muchos compradores potenciales.
La agencia inmobiliaria fija un precio demasiado alto
Si confía en un agente inmobiliario , desde la altura de su experiencia, conocimiento del mercado y de la zona en la que se encuentra la casa, podrá hacer una estimación aproximada de lo que vale la casa .
Si bien quedamos libres para pedir obstinadamente la cantidad que creemos que es muy superior a las indicaciones de la agencia, debemos estar dispuestos a afrontar largos tiempos por la venta, con el peligro de que el mercado inmobiliario se derrumbe y nos quedemos con un puñado de moscas. en la mano.
Entonces podría suceder que, pasando entre varias agencias, eventualmente se dirija a la que esté dispuesta a vender la propiedad a su precio, lo que resultará excesivo.
De esta forma, no habrás hecho más que ponerte en manos de alguien que intentará vender la casa, sin demasiado entusiasmo, porque es consciente del precio fuera del mercado, pero interesado en agregar un listado adicional en el catálogo, para luego pedirte en el futuro que bajes el tuyo. solicita, o no se comprometerá demasiado, sabiendo muy bien que intentará hacer algo por lo que difícilmente ganará la comisión.
Cómo calcular el precio de propiedad correcto para vender una casa usted mismo
Si es muy hábil en las negociaciones y le gusta lidiar con situaciones difíciles, siempre puede intentar poner su propiedad en venta usted mismo, especialmente si el tiempo no es un problema para usted.
Entonces, si está dispuesto a estudiar y analizar el mercado inmobiliario en su área y está dispuesto a invertir tiempo en la venta de la casa , el punto de partida para determinar el precio correcto de la propiedad es:
- tomar valor por metro cuadrado de casas en el área similar a la suya,
- multiplica por los metros cuadrados de tu vivienda por el precio medio por metro cuadrado que has calculado,
- agregar medidas correctivas basadas en el estado de desgaste en comparación con el precio de viviendas similares,
- agregar correcciones por presencia de pluses como ascensores, terrazas, presencia de estacionamientos en condominio, conserjes, sistemas.
La operación aritmética determinará una especie de precio final, entonces las condiciones de la casa serán fundamentales. El conocimiento del mercado y sus tendencias es muy importante, si no determinante para establecer el mejor precio, pero sobre todo el tiempo en el que se quiere vender.
- Si espera un aumento en el ladrillo y no necesita una venta urgente, puede apuntar a un precio razonable.
- Si espera una disminución en el precio de las propiedades en el área y hay una necesidad urgente de vender, entonces puede apuntar a un precio de descuento en comparación con el valor de mercado.
Vender una casa: el error de entregar las llaves al comprador antes de la escritura
Parece un consejo trivial, pero quien podría ser el posible futuro, propietario, hasta la escritura oficial de la escritura notarial no puede reclamar ningún derecho sobre la propiedad.
Ciertamente, entre el compromiso y el momento de la escritura, podría querer verificar en profundidad, y varias veces, las condiciones de la casa, para tomar medidas de las instalaciones y condiciones del sistema.
Pero, cuando reciba el juego de llaves de tus manos, puede que se sienta autorizado a comenzar a realizar más inspecciones, sin tu consentimiento y sin tu conocimiento.
No obstante, si por condiciones particulares, como vivir lejos del piso en venta o estar fuera de la ciudad durante largos periodos por motivos de trabajo, estás dispuesto a entregar las llaves , por miedo a perder el trato, es recomendable que primero elabore un acuerdo privado , que contiene los puntos fundamentales del acuerdo, por ejemplo:
- la responsabilidad de cualquier daño recae en quien tenga las llaves en posesión,
- la prohibición o consentimiento para utilizar los sistemas principales, electricidad, gas, agua por ejemplo,
- la prohibición de realizar cualquier trabajo dentro del apartamento,
- la posibilidad de cobrar la parte de los gastos del condominio.
Vender una casa: no declare que fue recibida como donación
Si la propiedad que posee es el efecto de una donación, tener que acceder a una hipoteca para comprar la casa podría ser una empresa desesperada para el comprador.
Los bancos de hecho no suelen conceder préstamos en favor de la venta que tengan como objeto viviendas anteriormente el resultado de una donación .
Esta conducta está motivada por el hecho de que la donación pudo haber vulnerado el derecho de otro heredero legítimo que, dentro del límite de 20 años desde la escritura de donación, puede abrir una acción de reducción, solicitando la devolución del inmueble.
En el momento en que, antes de la escritura, el comprador descubra la situación particular, podrá actuar contra el vendedor, teniendo una razón válida para rescindir un contrato preliminar.
Por tanto, es mejor ser honesto y preciso y declarar la naturaleza de la posesión de la propiedad en cuestión.
Un muro levantado o derribado por un anterior propietario, una bodega marcada en el mapa catastral diferente a la utilizada, u otros problemas de no relevancia entre el mapa y la casa real , pueden llevar a desagradables sorpresas cuando estás realmente listo para realizar la 'escritura.
Vender una casa sin consultar el registro de la propiedad
Para casas muy antiguas, como edificios de principios del siglo XX o incluso para condominios muy grandes, pueden ocurrir algunos errores al registrarse en el registro de la propiedad.
La venta de la casa se realiza a partir de tener a mano la perfecta correspondencia entre el catastro y el plano real de la casa .
Vender una casa con sistemas que no cumplen
La legislación sobre sistemas eléctricos, de calefacción y de agua es muy restrictiva según la ley italiana. Sin embargo, es posible que las casas muy antiguas, abandonadas al descuido, nunca hayan sido renovadas, ya que han estado deshabitadas durante años o años de construcción en los que la normativa no exigía ciertos requisitos.
Intentar vender un apartamento en estos días, con un sistema eléctrico sin las reglas mínimas de seguridad, podría ser muy difícil.
El comprador estaría en la situación de tener que volver a hacerlo, con obvias repercusiones en el precio estimado de vivir en la nueva vivienda ...
Por eso, es mejor contar con un perito topógrafo , un topógrafo , un arquitecto o un técnico especializado y calificado en el tema, que pueda asesorarle sobre cómo proveer, para hacer la casa a la altura.
Vender una casa: hacer mala publicidad y marketing
En el pasado, la venta de una casa consistía en colocar un simple letrero en el exterior de la propiedad, en el muro perimetral o en el portón, con indicaciones elementales de los metros cuadrados, el número de habitaciones, la presencia de palcos, sótanos y áticos y un número de teléfono para contactar para información y citas.
Hoy en día ya no es tan trivial: los posibles compradores se enteran consultando las webs de agencias inmobiliarias o portales específicos sobre el tema de viviendas, introducen los datos para la búsqueda que mejor se adapte a sus expectativas y realicen un recorrido virtual por las viviendas consultando el fotografías de las diferentes habitaciones. A menudo el comprador sabe más que el vendedor, aprovecha al máximo los recursos tecnológicos modernos, navegando a través de decenas de oportunidades, diseccionando por tamaño, número de habitaciones, opciones así como precio, pudiendo así hojear y documentarse: comprar una casa los errores a evitar.
Si confía en un agente inmobiliario, es casi seguro que su casa aparecerá en el sitio web específico de la agencia, con fotos e información adecuada y tendrá una gran visibilidad y, por lo tanto, más probabilidades de encontrar un comprador.
Pero si prefieres hacerlo tú mismo , no escribir un anuncio online en portales dedicados a la venta inmobiliaria podría complicar mucho la operación de venta y, ciertamente, prolongarla.
Vender una casa confiando en múltiples agencias inmobiliarias
Aunque según la legislación italiana no está prohibido salvo en los contratos de exclusividad vinculantes, confiar la venta de la propiedad a varias agencias inmobiliarias será un intento muy superficial y ralentizará enormemente la venta.
Encargar la tarea de vender la propiedad a múltiples agencias significa firmar un mandato de venta no exclusivo , por lo que las propias agencias inmobiliarias serán conscientes de que has confiado en más profesionales para intentar vender la casa rápidamente.
Por tanto, el compromiso de los agentes en trabajar en la venta será sin duda menor debido a la mayor posibilidad de trabajar, ver una venta y por lo tanto la comisión se saldrá de control.
Vender una casa eligiendo rápidamente la agencia inmobiliaria
En una gran ciudad como Milán, Roma o Nápoles, por ejemplo, las ventajas y desventajas de la ubicación de la propiedad cambian por completo tan pronto como cambia de barrio. Un agente de bienes raíces que conoce todos los aspectos del área y es capaz de impulsar las fortalezas y corregir las debilidades, puede vender más fácilmente.
Es por eso que un agente que conoce bien la zona puede mejorar :
- su ubicación en el barrio,
- la seguridad de la zona,
- proximidad al transporte público, supermercados y tiendas,
- Facilidad de aparcamiento.
El consejo no es elegir la primera agencia que acepta el mandato y el precio , sino sondear a las agencias, hacerles preguntas sobre el conocimiento del área y los métodos de venta para evaluar la más adecuada.
Vender la casa sin ponerla en orden para inspecciones
Trate de ponerse en la piel de un extraño que viene a ver la casa porque tiene la intención de comprarla y se encuentra con una casa sucia, desordenada y diferente a las fotos vistas a través del anuncio .
Especialmente si no vives en esa casa, asegúrate de concertar citas para posibles compradores, cuando estés seguro de que todo está en orden y limpio y asegúrate de que el aire esté cambiado, tal vez perfumar las habitaciones e insertar plantas y flores.
Considere la posibilidad de blanquear las paredes: una pintura simple puede renovar y embellecer la casa.
Asegúrese de que todas las bombillas estén funcionando y considere cambiarlas por bombillas led nuevas que tengan una luz más limpia y, por lo tanto, creen una buena iluminación. Son pequeñas precauciones que mejoran los entornos.
Vender una casa sin mostrar fortalezas
Cada vivienda tiene sus méritos , que son las razones por las que la eligió en el pasado y que ahora pueden resultar útiles para los futuros propietarios.
La presencia de un área verde en el condominio, o cerca, con un área de juegos para niños, sin duda será apreciada por una familia con niños a cuestas.
Tener escuelas de todos los tipos y niveles, desde jardín de infantes hasta escuelas primarias y secundarias, cerca del apartamento demostrará ser un punto fuerte en el que concentrarse.
Un balcón con vistas al mar o la montaña o un panorama particular no son malas tarjetas de visita para un ático o un apartamento en el último piso.
Estacionar su automóvil puede ser un problema, especialmente por la noche en las grandes ciudades. Si la casa no dispone de garaje ni plaza de aparcamiento, saber que tienes derecho a aparcar en zonas especiales, te permite no tener el problema de dónde aparcar todos los días, un gran punto a favor de la casa.
Vender una casa: cómo comportarse durante las visitas
Si has confiado en una inmobiliaria para la venta de un piso desocupado , es muy probable que el propio agente te pida que le dejes el juego de llaves para poder acceder sin mayores problemas.
Es la solución ideal, pero si temes que los invitados se rompan o dañen algo en tu ausencia, simplemente retira los objetos que consideres más caros .
Cuando, por el contrario, la casa en venta sea tu residencia actual , las visitas se realizarán de acuerdo con la agencia y el cliente y por tanto podrás programarlas en los horarios que estés en casa.
El consejo más adecuado es comportarse con amabilidad y cortesía de los anfitriones, es dejar que la casa visite de manera serena, para que los visitantes puedan comprender la distribución de las habitaciones, los metros cuadrados y otros elementos que son importantes para ellos.
Molestarles de información no es el paso correcto : ellos mismos querrán preguntar y conocer más sobre la historia y peculiaridades de la casa, sin duda ofreciéndote todas sus dudas y perplejidades.
¡Y espere el descuento! Incluso los pequeños son siempre bienvenidos y pueden resolver positivamente una negociación.