División de edificios: cómo dividir un apartamento en dos unidades diferentes. Guía del procedimiento correcto para dividir un apartamento en dos: ley vigente, documentos y prácticas necesarios, cambio al registro de la propiedad y posteriores impuestos prediales. Ventajas de la operación, análisis costo / beneficio, deducciones fiscales a solicitar. El caso particular del condominio.
Puede suceder que te encuentres en un momento de la vida en el que tener disponible un gran piso ya no sea un requisito importante: la necesidad de tener un alquiler de alquiler o la necesidad de monetizar una venta, los niños que crecen y necesitan su casa, pueden convencer de dividir la unidad de vivienda individual en dos apartamentos.
Cómo dividir un apartamento en dos
Crear un segundo apartamento más pequeño para el niño que quiere tener su independencia o la necesidad o el deseo de tener una fuente adicional de ingresos, por lo tanto, puede llevar a la división de la unidad de vivienda original, pero para continuar es necesario conocer la metodología correcta , que respetar la ley italiana siguiendo el correcto procedimiento burocrático.
Cómo dividir un apartamento en dos: ley vigente
En primer lugar, partamos de la consideración de que al Estado no le importa de ninguna manera conocer el motivo de la escisión , por lo que la división de una unidad inmobiliaria en dos o más departamentos separados en el catastro se conoce en la jerga técnica .
Por tanto, nunca se nos preguntará si queremos separarnos para alquilar el local o para facilitar la primera experiencia de vida independiente del niño.
Será solo cuando desee cambiar el uso previsto , por ejemplo para abrir una tienda o un alojamiento y desayuno, que puede ser necesario comunicar el motivo de la elección.
Para facilitar la tarea, es importante destacar que en los últimos años la burocracia italiana ha agilizado en gran medida los pasos necesarios para iniciar la escisión de una propiedad.
De hecho, el Decreto Unlock Italy de 2021 ha cambiado el tipo de intervenciones extraordinarias de mantenimiento, colocando la subdivisión de un apartamento en una sola categoría , a saber:
- división de un apartamento en dos o más unidades inmobiliarias;
- Fusión de dos unidades inmobiliarias.
Las únicas condiciones que se deben respetar para ser incluido en la simplificación burocrática son:
- El volumen del departamento original no debe registrar cambios . Por lo tanto, puede derribar paredes para unir o crear paredes para dividir la propiedad en dos partes, pero no está permitido levantar un piso o construir una habitación adicional más allá del volumen original.
- el uso previsto de la propiedad no se puede cambiar . Por lo tanto, si inicialmente fue destinado a uso residencial, debe seguir siéndolo y lo mismo si fuera una unidad utilizada para uso comercial.
Dividir un apartamento en dos: cómo proceder
Para poder comenzar de forma regular y sin incurrir en sanciones posteriores por abuso de edificios, se debe seguir el siguiente camino burocrático:
- presentar el CILA si no se realizan intervenciones en las estructuras;
- Presentar los SCIA si son necesarios o pretenden operar sobre las estructuras.
Por tanto, la simplificación burocrática ha dado sus efectos, ya que con la presentación de este tipo de documentos ya no es necesario esperar a la liberación del Permiso de Obra para iniciar las obras.
Sin embargo, la necesidad de presentar la documentación adecuada requiere la intervención de un técnico especializado , o de un profesional cualificado (ingeniero, arquitecto o agrimensor) que pueda elaborar los trámites necesarios, así como coordinar los trabajos una vez iniciados para llevarlos a cabo.
El profesional al que se le haya encomendado la tarea se encargará de realizar un control preventivo de la preexistencia en el Municipio y el catastro de la legitimidad para intervenir .
Modificación del Registro de la Propiedad
Una vez finalizadas las obras y separadas las dos unidades inmobiliarias, será necesario y obligatorio actualizar los planos en el Registro de la Propiedad y el Municipio . Esta operación se vuelve fundamental ya que la Agencia Tributaria recalculará y volverá a calcular los diversos impuestos que afectan las propiedades.
Con la creación de una nueva propiedad , el subordinado anterior (el número que indica el apartamento) se eliminará y se crearán dos nuevos subordinados , confirmando la Hoja y la parcela en su lugar.
Certificado de prueba y finalización de obras.
Al final de las obras es necesario presentar el certificado de prueba y finalización : este documento consiste en la declaración de que el propietario asegura y garantiza que las obras se han realizado de acuerdo con el proyecto presentado y que posteriormente la actualización se ha realizado periódicamente en el Catastro. .
Cuando no es posible dividir un apartamento en dos: casos
También hay casos en los que la división no es posible en absoluto por varias razones:
- el reglamento de condominios podría prohibir la división;
- las características de la propiedad podrían ser tales que no permitan las obras: por ejemplo, es imposible cumplir con los requisitos higiénico-sanitarios, las superficies mínimas requeridas o los requisitos de aeroiluminación de la normativa de edificación del Municipio;
- las condiciones estructurales del edificio como el estado de las plantas y la construcción que pueden hacer imposible, complicada y muy costosa la intervención.
Dividir un departamento en dos en un condominio: caso concreto
Una de las situaciones que puede ocasionar mayores dificultades, hasta el punto de obligar al propietario a retirarse del deseo de fraccionamiento, es cuando el departamento objeto de las intervenciones se ubica dentro de un condominio.
De hecho, cuando el Municipio procede a autorizar la obra al recibir el CILA o SCIA, especifica que el permiso se otorga salvo derechos de terceros : esta oración indica que es deber del propietario velar por que no se infrinjan derechos de terceros , lo cual no podrá de cualquier forma reclamar contra las oficinas municipales.
El condominio es una de las situaciones posibles: el propietario, antes de iniciar las prácticas y las consiguientes obras, debe solicitar y consultar el reglamento del condominio , evaluando junto con el perito elegido, si es necesaria una resolución de autorización del conjunto del condominio.
La regulación del condominio podría prohibir estrictamente la división cuando surge una de dos situaciones:
- tipo contractual;
- Aprobado con la unanimidad de los condominios.
Si, por el contrario, la regulación ha sido aprobada con una mayoría de otro tipo , absoluta, relativa, calificada, no puede de ninguna manera ser contenidos reglas con las restricciones sobre el uso de los locales.
En términos generales, se puede indicar que la aprobación del montaje no es necesaria de ninguna manera cuando las obras no se refieren a partes en común , como una modificación del rellano para cambiar la entrada a los apartamentos.
La propia Corte Suprema , con sentencia de 2021, aclaró que las obras dentro de una propiedad privada siempre están permitidas siempre que no haya modificación y / o daño a las partes comunes .
Cómo cambiar las milésimas después del fraccionamiento
Una vez finalizado el trabajo, es necesario modificar las milésimas tablas .
Primer método
La forma más correcta sería el recálculo completo de todas las milésimas del condominio, una operación bastante compleja y costosa.
Segundo método
Enfrentando al administrador, para evitar disputas en un momento posterior, la forma adecuada y útil de simplificar el procedimiento es:
- dividir las acciones de propiedad del departamento original, siguiendo los criterios utilizados para la preparación de las tablas de condominio
- proceder a reasignar las milésimas a las nuevas unidades
Tercer método
El tercer y último método, aún más sencillo, consiste en la división proporcional de las milésimas en función de la superficie de las dos nuevas unidades inmobiliarias.
Dividir un apartamento en dos: IMU TASI TARI
Ahora analicemos la situación que se crea bajo el aspecto fiscal, al no tener ya una sola vivienda, sino dos, apiladas en un mismo municipio.
IMU
Si los dos apartamentos están registrados a nombre de dos propietarios diferentes , y para ambos es la vivienda indicada como primera vivienda, ambos gozan de la exención Imu .
Si, por el contrario, el propietario sigue siendo único , disfrutará de una exención de IMU para la primera vivienda mientras que pagará el impuesto sobre la segunda vivienda .
TASI
Para TASI, el impuesto municipal sobre servicios indivisibles, la situación es idéntica a la anterior. Por tanto, el propietario pagará la primera vivienda solo si se trata de una vivienda de lujo o de prestigio, mientras que en todo caso deberá pagar el impuesto sobre la segunda vivienda.
TARI
El impuesto a los residuos, TARI, se pagará regularmente independientemente de la categoría catastral en la que se registren las propiedades y con base en las tarifas determinadas por el Municipio en el que se ubican las propiedades.
Dividir un apartamento en dos: ventajas.
Abordar el problema de dividir un apartamento a menudo puede frenar las intenciones. No obstante, planificar y realizar las obras que conducen a dos unidades independientes tiene interesantes ventajas como:
- herencia : separar una unidad de vivienda en dos partes para satisfacer a los herederos, para no tener que proceder con la venta de la propiedad
- crear el apartamento para el niño : cuando los niños crezcan, el deseo de independencia también se puede lograr vendiendo una parte de la casa, separando así también las conexiones relativas de electricidad, gas y agua
- alquilar el nuevo apartamento : al reducir el tamaño de la casa principal, puede tener una propiedad para alquilar, una fuente de ingresos adicionales a lo largo de los años
- Incremento del valor de la propiedad : la separación lleva a la creación de dos departamentos más pequeños, situación habitacional que más aprecia el mercado inmobiliario ya que se ha demostrado que es más fácil vender unidades más pequeñas. Por este motivo, el precio por metro cuadrado aumenta en el caso de un apartamento más pequeño.
Dividir un apartamento en dos: costos y deducciones.
Evaluar la operación en una perspectiva futura es más simple considerando los tipos y montos de costos en los que se incurrirá por la obra.
Costos necesarios para dividir un apartamento
Las partidas de gasto son diferentes, variables en función del tipo de trabajo a realizar y, por tanto, no pueden cuantificarse de forma precisa de forma inmediata.
Por lo tanto, podemos hacer una lista de lo que tendrá que enfrentar:
- obras de construcción y plantas, posiblemente nuevas o para rehacer
- compra de muebles y enseres para el nuevo apartamento
- gastos de conexión de nuevos servicios de luz, gas, agua, así como cualquier conexión a internet, por teléfono y otros sistemas útiles en la nueva unidad inmobiliaria
- honorarios de profesionales para la redacción de proyectos, trámites y dirección de obra
- Tasas de urbanización y tasas administrativas, diferentes para cada municipio.
- impuesto catastral por la variación (división en dos unidades)
Deducciones por reestructuración
Para aligerar la carga financiera de la operación , viene en ayuda una importante desgravación fiscal , que se viene realizando desde hace algunos años. Cambiar un apartamento para crear dos unidades residenciales pertenece al tipo de obra que le da derecho a disfrutar de importantes deducciones por renovación.
Más precisamente, en función del tipo de intervenciones que se realicen, para obras de albañilería y sistemas energéticos, además de la compra de mobiliario, se puede disfrutar de importantes beneficios.
En las siguientes guías podrás encontrar los conceptos básicos para aprovechar estas importantes ventajas fiscales, la documentación necesaria y la forma correcta de pago:
- Bono de renovación
- Ecobonus
- Bonos móviles
Dividir un apartamento en dos: sanciones
Iniciar las obras sin antes aportar la documentación necesaria y obligatoria implica severas sanciones en caso de verificación por parte de los técnicos del Municipio.
De hecho, es un comportamiento que se indica con el término conocido de abuso de edificios .
De hecho, los representantes municipales procederán a comparar la situación anterior, según mapas catastrales, con la actual, tanto para evaluar qué obras se han realizado, evaluar las diferencias y los aumentos de volumen.
El ciudadano que haya realizado la obra sin autorización podrá ser sancionado con una fuerte multa y, en los casos más graves, verse obligado a restablecer la situación anterior , con la demolición de la obra realizada.